—— 东莞 ——
“三价合一”显成效 二手市场遇冷
2018年，东莞楼市继续受调控政策影响，尤其是房贷的收紧，对二手房市场交投影响较大，不过，公积金贷款额度提高，对满足首置刚需和改善换房买家的购房需求，也是起到一定的刺激作用。
过去五年，在楼市政策以及整体大环境的直接影响下，二手楼市成交出现明显起伏，2018年二手住宅的成交回落至2014年左右水平。从各片区的成交来看，二手住宅成交量也一并随大市下降。二手楼市仍然以首置刚需为主，但高端物业成交占比也越来越明显。
2019年东莞二手房市场需求仍将保持稳定，主城区及临深片区仍是二手房市场的成交主力区域。优质地段往往发展配套都成熟，一手房市场供应不多，这些因素对优质二手房房源价格形成有力的支撑。
一、政策收紧，市场观望情绪浓厚，成交减少
东莞在2018年继续受调控政策影响，尤其是房贷政策的收紧，直接影响到买家入市的积极性，2018年全年东莞二手房网签宗数为34542套，同比下降33%，基本回落至2014年（33238套）的成交水平。网签面积383.7万㎡(建筑面积)，同比2017年下降34%。虽然网签宗数比2014年多1000多套，但网签面积却明显减少，是近五年以来的新低。这也从侧面反映出：随着购房成本增加，中小户型物业也越来越受关注。
纵观各月成交，2018年春节成为市场成交的分水岭，春节前后实施的“三价合一”政策也是产生一定的负面影响。2018年每月的二手房网签宗数，除了1月网签宗数同比有所上涨外，2月至12月的网签宗数同比均呈现下降的态势，部分月份的降幅相当明显，例如12月的网签宗数，同比甚至出现腰斩。
从全年各区的表现来看，各个片区二手房网签宗数均有所下降，其中降幅最大的为城区片区，同比下滑37%，东南临深片区的成交量为各区之首，共网签10660套。具体到各个镇区，樟木头镇领跑全市，共录得二手房网签6196套，遥遥领先于排名第二名的东城区。相对而言，黄江、大朗、清溪等镇区的成交表现则相对较为亮眼，成交排名较2017年出现明显提高。
二、首置刚需客占比有所增加，大户型成交占比出现下降
自2018年2月以来，东莞各大银行陆续实行“三价合一”，在一定程度上打击了阴阳合同的现象，规范了二手房交易市场，但同时，政策的不断收紧，令市场观望情绪加剧，尤其是二套房贷利率的大幅上调，直接影响到改善需求买家入市。据合富大数据显示，2018年东莞的购买二手住宅的买家当中，改善换房买家由2017年27%的占比，下降至2018年的22%。相反，首置刚需买家在市场中的地位则更显重要，从2017年的55%，上升到2018年的62%。
大户型由于购房成本更高，且目标买家群体大多受到政策的严格限制，导致成交明显减少。据合富大数据显示，在2018年的二手成交当中，120㎡(建筑面积)以上的大面积户型，成交占比同比明显下降，相反，符合刚需买家需求的中等户型，以及总价较低的小户型单位，则受到更多的关注。
三、地铁沿线项目受到热捧
东莞地铁二号线贯穿石龙镇、茶山镇、莞城街道、东城街道、南城街道、厚街镇、虎门镇等镇区，沿线项目居住价值和商业价值得到大大的提升。据合富大数据显示，2018年东莞二手房市场热销楼盘当中，大部分项目均位于地铁沿线，占比达八成。万科金域华府、未来世界花园甚至是首置刚需买家的首选，而恒大雅苑也受到改善换房买家的青睐。
四、租房市场成交量上涨，租房市场平稳
据合富大数据统计，2018年东莞租房市场平均租金为30.3元/㎡(建筑面积)/月，与2017年基本持平，租房市场租金走势较为平稳。
从几个热门租赁区域的走势来看，与大市一样，租金保持稳定态势。据合富大数据显示，2018年东城区、南城区和虎门镇的平均租金同比2017年都保持在5%的变动幅度之内。
2018年东莞的租房市场最热租的房源是月租在1500-3000元的物业，成交占比超过六成，较2017年上涨5个百分点；此外，月租3000-4500元的物业成交也同比上涨了3个百分点，占了2018年成交的22%的份额。
从户型来看，一房物业虽然在2018年租房市场的占比出现下降，较2017年下降了3个百分点，但仍然是东莞租房市场的成交主力。其次是三房物业，占比接近三成。而两房、四房及以上的物业和公寓的成交占比都有增长。
