买房，你被坑过吗？
近年来，由于广州限购政策严厉，加上房价不断走高
不少广州刚需和投资客选择到广佛交界置业
由于限购+价格等的考虑
不限购不限贷、低总价的公寓产品，成为不少置业者的选择
房子，往往意味着倾注了毕生奋斗的积蓄
然而，一个不留神，房子就可能被套住了
具体是怎样？
佛山“公寓”盘违规销售？
市政府严肃约谈万科集团
7月30日晚，中央电视台财经频道《经济半小时》和《经济信息联播》栏目，相继报道万科公司在佛山市销售的金域中央楼盘涉嫌“虚假宣传违规销售”问题，引发社会广泛关注。
7月31日，佛山市政府就金域中央楼盘涉嫌违规的问题，约谈了万科，要求万科集团须尽快制订解决方案。
万科集团高级副总裁孙嘉表示，将积极制订并落实整改方案，同时加强企业内部整顿。
我们来回顾下事情的始末！
“复式公寓”竟成“办公室”？
5800位业主受影响
万科金域中央，位于佛山市南海区，处于广佛交界板块，与广州仅一桥之隔，地理位置优越。2014年项目开售，打着商住两用的口号。
由于公寓的购买不受佛山市本地限购政策影响，再加上万科公司的品牌影响力，对广州和佛山的购房者吸引力巨大。至今，这些“公寓”房已经卖给了5800多位业主。
根据业主提供的资料显示，无论是早期的宣传，还是销售的说辞，甚至是样板房的设计和交楼标准，这些公寓都展示了“住”的功能。
项目早期宣传资料（业主供图）▲
沙盘（业主供图）▲
然而，随着这些公寓产品的逐步交楼，问题开始出现了...
今年6月份，业主们到住建局办理不动产证时却意外发现，自家房屋的用途竟然显示为办公用房。
不动产证内页（来源：房频）▲
对此，佛山市南海区国土城建和水务局给出了答复是：登记是办公用途的房屋，禁止有居住用途，若已把办公用途改为居住用途，未经规划的，属于违建。
另外，想借此房子办理居住证的业主也碰壁了。
可能太多业主去居委会申请居住证，办理窗口直接贴出了“万科公寓的不能登记信息及办证”等醒目字眼（来源：网络）▲
业主发现签署的办公用房性质的《商品房购买合同》不能作为有效资料办理居住证。
南海区同城社区党群服务中心工作人员表示，暂时办不了居住证，这种办公用途的就办不了。
明明说好的可以“住”的公寓，如今却被告知“住是违法的”，对于花了上百万买房的业主来说，无疑当头棒喝！
在业主看来，万科不仅存在虚假宣传，而且购房合同中对于房屋属性的认定，也存在自相矛盾。
房王君查阅资料发现，这种情况，在全国也不属于个别案例。
南京紫晶未来城荣寓：延期交付 住宅变办公
位于南京六合的紫晶未来城荣寓，业主们也同样有这个烦恼。
在宣传阶段，开发商的宣传口径是5.3米挑高双钥匙公寓产品，装修宣传图也全部是按照住家性质的公寓标准进行装修。
图片来源：南京地产湃
这又是一起“狸猫换太子”，当初开发商宣传的公寓产品，现在变成了办公性质的用房。
图片来源：南京地产湃
明明是办公性质的房源，但是开发商在对房间进行装修时仍设计出独立的厨房和卫生间，这些都不符合办公性质的房屋要求，属于违规现象。
遥相对望的A32亦被爆涉“违规”
与万科金域中央遥相对望的A32亦是万科楼盘，金色悦享大厦，也被指涉嫌违规。
早在2018年11月19日，有市民在佛山南海区网络发言人平台反映“万科违规改变功能，将写字楼变成每个33平方米(建筑面积)带洗手间的公寓出售”。
图片来源：房频
对此，相关主管部门回应称：
经查报建资料，万科A32楼盘的建设项目名称为金色悦享大厦，该项目的裙楼为商业用房，东西塔楼为办公用房。该项目有违法建设、虚假宣传、违规销售等违规嫌疑。
如何鉴定“居住”or“办公”公寓？
在当下“住房不炒”的大环境下，大部分的一二线城市都纷纷出台了买房限购限贷的政策。许多开发商手里的商业用地性质的地块上，建起了公寓。
现在大家来了解下公寓的一些基本常识。
楼盘所处的地块，从开发商拿地开始，地块已经标明土地用途，其中包括：居住用地、商业/商务用地、商住用地等，在不同用途的土地上要进行相对应的开发。
公寓，可以建于商业用地或居住用地上，同时分为两大类别：商业公寓、住宅公寓，两大类别存在本质上的区别。
商业公寓：产权年限40年；水电收费标准按商业标准；不能落户，利率和首付（根据各地区不同，一般比住宅高），没有学位。
住宅公寓：产权年限70年；水电收费标准按民用标准；根据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者可以解决户口问题、有学位等。
因公寓是介于住宅与商业之间的一种产品，又游离在限购限贷政策之外。这样就很容易让一些开发商装空子，购房者在对公寓的性质不是很了解的时候就容易掉进坑里面去。
而万科事件中，“万科金域中央”的土地用途为商业用地，所建的商品房用途备案为办公用房/公寓式办公用房。
但是，当初买房子的时候，销售人员宣称可以办理居住证，以后落户、孩子们上学都不用发愁，整个宣传过程也强调了“居住”的属性。
显然，是万科的销售人员抓住了购房者对于落户、学位的渴望心理，利用购房者对于公寓性质的不熟悉，而钻了空子，进行虚假宣传。
所以买房前多留个心眼，看看项目的土地性质和报建用途，非常重要！
在广州
公寓还能买吗？
自从2017年广州3.30新政之后，公寓就如同被打入了冷宫一样，鲜有人问津。到了，2018年12月，广州颁布新规定：“330新政”前出让的商办项目可以个人名义购买，让压抑2年之久的广州公寓市场有所复苏。
据克而瑞数据统计，今年以来，广州一手公寓成交了15618套，同比去年上涨115.3%。
那在广州，公寓还能买吗？
买公寓前要先了解其土地出让的情况，出让日期和土地性质等。
如果考虑自住，公寓在居住上的硬伤还是挺明显的。
因此，房王君认为，对于首套房的刚需客来说，预算能买到住宅的，哪怕远一些，尽量不要考虑公寓。
想投资公寓的，或者用于办公用途的，可以从这三大条件考虑：
① 核心地段，越是市中心越好。
② 交通便捷，特别是地铁口，双地铁或三地铁交汇处。
③ 旅游资源庞大，比如广州长隆、上海迪士尼这种，有超强的人流量。
而这三点，归根到底其实就是决定人流量（租客群）的核心条件，这主要是考虑到放租的回报率。只要占据这三点其中任意一点，那就可以入手！
卖房子不能“挂羊头卖狗肉”
这场维权还在进行之中，万科公司如何处理销售过程中的虚假宣传，购房者的消费权益如何得到保障，这些问题，再次将房地产企业的诚信经营，暴露了在市场上。
各位买家们也能以此为鉴，在买房的时候，一定要了解清楚自己所购房房屋的性质和用途，在签订合同的时候一定要把这些重要的条款看清楚，并列入合同当中。
最后，弱弱地问一句：看完后，你会买公寓吗？
（责任编辑：mohaizhen.gz）