2020年佛山二手房市场白皮书 上半年成交20245套

2020-08-18 15:39:29
作者:合富置业 来源: 合富研究院

  摘要:进入2020年之后,受传统春节淡季影响,再叠加新冠疫情影响,市场交投持续低迷。

  2019-2020年佛山二手住宅市场成交主要数据一览

  注:1. ※二手楼价统计值分别为2019年12月和2020年6月合富指数。

  数据来源:佛山住建局、合富大数据

  2019年,在政策的高压之下,佛山二手住宅市场,走出“前高后低”的走势,再加上2020年初受疫情影响,叠加春节传统淡季因素,导致2020年初市场交投活跃度进一步走低,但随着疫情的渐趋稳定,市场成交也正逐步回升。

  2019年,佛山全市二手住宅共成交53619套,同比2018年全年的73202套下降26.8%,成交面积为595.24万㎡,同比下降28.4%;价格方面则平稳走势。

  从近五年的二手住宅成交量走势来看,佛山呈“过山车式”变化,2017年达到近五年来的最高位,自2017年6月开始佛山将部分热点区域将二手房纳入限购范围,市场走势发生明显变化,限购政策的影响一直持续至今。

  进入2020年之后,受传统春节淡季影响,再叠加新冠疫情影响,市场交投持续低迷,据佛山住建局的数据显示,一季度二手住宅仅成交了6264套,成交面积仅为70.01万㎡,二者同比2019年同期几近腰斩。成交的走低,自然也导致整体价格方面也是出现小幅的调整。但从二季度开始,随着疫情的逐步趋稳,整体成交逐步回升,同比的差距,也在不断地收窄,5月的二手成交量,已经恢复到5000套以上的正常水平。

  2015年-2020年佛山二手住宅成交量走势

  数据来源:佛山住建局

  从各月成交来看,2019年二手住宅市场成交总体呈现小幅逐步回落的走势。与2018年成交走势相比,还是有较为明显的落差。2019年二手住宅月均成交量为4468套,与2018年月均6100套相比,差距超过1600套。2019年全年的成交高峰出现在4-5月,但也仅成交5500套/月左右。传统旺季“金九银十”表现平平,年底成交也并未出现翘尾。踏入2020年,1-2月受春节淡季及疫情影响,成交更出现断崖式下跌,但随着3月复工复产稳步推进,楼市成交开始回暖,重回2500套以上,随后复苏步伐加快,至5月成交已回升至5000套以上水平。

  2018年-2020年佛山二手住宅月度成交量走势

  数据来源:佛山住建局

  各区成交方面,2019年南海区二手住宅成交量为22516套,取代顺德,稳坐佛山二手住宅市场的第一把交椅,与位列第二位的顺德区(12495套)相差超10000套,而这两个区的二手住宅成交之和,占了全佛山二手住宅成交的65%的份额。不过顺德区二手住宅成交量变化较为明显,同比2018年跌幅超6成,是全市跌幅最大的区域。而禅城二手住宅成交则逆势上涨,网签8989套,同比上涨了11%,是全市唯一上涨的区域。由于三水和高明新房充足,二手市场的成交量与另外三个传统老区相比仍有一定差距,分别成交了5369套和4250套,同比分别下降了29%和18%。

  2018年-2019年佛山各区二手住宅成交量对比

  数据来源:佛山住建局

  进入2020年,受疫情影响,上半年全市各区的二手成交量同比均出现不同程度下降,顺德的成交降幅更为明显,同比2019年同期,降幅超过40%。南海则依旧稳坐佛山二手成交的头把交椅,成交8569套,同比下降了大约12%。禅城的成交也有较为明显的回落,同比下降20%,上半年的二手住宅成交量合计保持在3000套以上。不过,从各区的走势来看,随着疫情后市场的逐步恢复,当前每月二手成交的同比降幅,都呈现逐月收窄的态势。

  2019年-2020年佛山各区二手住宅成交量对比

  数据来源:佛山住建局

  80后、90后等年轻人的置业需求,逐渐成为佛山楼市的成交主力。据合富大数据显示,近七年以来,在佛山楼市的买房群体当中,80后一直占据成交主力位置,约一半左右的购房个案,来源于80后买家。而随着90后逐渐步入社会工作,买家更加是逐年发力,成为楼市当中一股不可忽视的“后浪”,其成交占比由2013年的仅仅3%,飙升至2019年的24%,已经取代70后,成为当前佛山市场购房者当中的第二大群体。

  近几年 各年龄段买家(住宅)的购房占比走势

  数据来源:合富大数据

  从区域来看,无论是80后还是90后,都已经成为各个区域的主要购房人群。据合富大数据显示,禅城区有49%的买家属于80后,90后买家则占了23%,南海区各年龄段买家构成与禅城区大致相同,80后、90后买家分别占48%和24%。

  2019年 各年龄段买家在佛山各区内的成交占比

  数据来源:合富大数据

  据合富大数据显示,2019年80后买家和90后买家均热衷购买60-90㎡两房或小三房的中小户型,此面积段在两个年龄段买家成交占比最大,其次是一步到位购买90-120㎡的大三房户型。值得关注的是,由于80后买家手头资金较充裕,购买90㎡以上的中大户型,占比略高于90后买家,更有近两成的80后买家,选择面积更大的144㎡以上高档物业。而90后的购房则更偏向于中小户型,超过一半的成交,都在90㎡以下。

  2019年 80后、90后买家二手住宅面积段成交占比

  数据来源:合富大数据

  从总价段成交占比来看,200万元以内的房源最受追捧,对于80后及90后来说,同样也不例外。2019年有超60%的80后买家的购房个案落在该总价段内,而90后更甚,接近七成。尤其是总价在100-200万元之间的房源,无论是在80后买家还是在90后买家,其受欢迎度均超过其它总价段的房源。不过,与成交面积段一样,80后购房预算相对充足,总价在200万元以上的成交占比当中,80后均多于90后买家。

  2019年 80后、90后买家二手住宅总价段成交占比

  数据来源:合富大数据

  从购房的目的来看,当前佛山的二手住宅市场依旧是以首次置业者为主,尤其是90后买家,75%的买家都是首次置业。相对而言,80后买家的购房经验略多于90后,不过,80后买家的首次置业占比仍占了将近七成的份额,二套或以上的购房者也仅仅是三成左右,整体二手楼市,依旧保持着一个相对健康的买家构成。

  2019年 80后、90后买家类型

  数据来源:合富大数据

  佛山租房市场保持平稳,高端物业的市场关注度有所提升,三房物业的成交占比不断走高,月租在1500-3000元/月房源最受租客青睐。

  在租赁住房方面,佛山二手住宅市场租赁需求稳定,租赁均价整体平稳。据合富大数据显示,2019年佛山租房市场平均租金为27.8元/m2/月,同比2018年基本持平。进入2020年后,由于年初疫情影响的关系,高端物业的需求量进一步增长,因此也带动整体平均租金水平的提升,一季度平均租金已突破30元/m2/月,之后随着整体经济的逐步复工复产,正常的租赁开始逐步恢复,二季度开始中低端物业的成交占比有所提升,因此导致平均租金略有回落,但整体仍略高于2019年同期的价格水平。

  2018年-2020年 佛山租房市场平均租金走势

  数据来源:合富大数据

  2019年佛山租房市场成交热点,依旧集中在三房单位,而且占比出现大幅度的提升,据合富大数据统计,在佛山的租赁市场当中,三房单位的占比由2018年的40%,上升到2019年的49%,占了全市租赁成交的将近一半,同时四房以上大户型的占比也是出现一定程度的增长。与此相反,一房和两房的中小户型单位,占比则均出现了比较明显的下滑。

  2018-2019年 佛山租房市场各户型成交占比

  数据来源:合富大数据

  由于疫情影响的关系,租客对独立空间的需求更为活跃,中小户型的租赁活跃度在2020年再度出现回升。据合富大数据统计,2020年上半年,一房及两房单位的关注度有所增加,租赁占比均较2019年同期有不同程度的增长,其中一房单位占比上升至16%,两房单位的占比亦上升至31%。但三房单位依旧是当前租赁市场的成交主力,只是占比较2019年同期小幅下滑了3个百分点。而四房及以上的大户型物业的占比也是较2019年同期有小幅度的下滑,这也反映疫情后,市场关注度发生一定了转变。

  2019-2020年 佛山租房市场各户型成交占比

  数据来源:合富大数据

  价格方面,据合富大数据显示,2019年,佛山二手住宅租赁成交套均租金主要分布在4500元/月以下,各租金段分布与2018年相比并未发生太大变化,其中1500-3000元/月的单位最热租,成交占比超过一半,达60%,其次是3000-4500元/月的单位,占比为18%,而1500元/月以下的单位,占比也在16%左右。

  2018-2019年 佛山租房市场各租金段成交占比

  数据来源:合富大数据

  而进入到2020年的上半年,1500-3000元/月这个租金段的房源,依旧稳占租房市场的成交主力,成交个案几乎占了半壁江山,不过占比较2019年同期略有回落。从合富大数据的统计可以看出,1500元/月以下、4500-6000元/月和6000元/月以上这三个租金段同比2019年同期均有不同程度的增长。

  2019-2020年 佛山租房市场各租金段成交占比

  数据来源:合富大数据

  2019年佛山租房市场套均租金总体呈稳中有升的态势,除了一房套均租金同比稍降2%外,其他户型的套均租金较2018年出现不同程度上涨。据合富大数据统计,作为租房市场成交主力的三房单位,2019年的套均租金大约是2898元/月,环比小幅上涨2%,大户型的四房及以上单位,租金走势相对较为强劲,升幅较其它类型物业更为明显。

  2018-2019年 佛山租房市场各户型套均租金情况(单位:元/月)

  数据来源:合富大数据

  2020年上半年,佛山租房市场的租金也是保持着稳中有升的态势,其中,四房以上大户型单位的价格保持强势,依旧是租金涨幅最为明显的单位,显示市场对佛山高端物业认可度的不断提升,而三房单位的套均租金,也是突破了3000元/月的大关,上升至3044元/月的水平。

  2019-2020年 佛山二手租房市场各户型套均租金情况(单位:元/月)

  数据来源:合富大数据

(责任编辑:mohaizhen.gz)

文内说明

以上所涉面积数均为建筑面积。

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