2019年广州、佛山、东莞、清远二手房市场白皮书

2019-07-22 14:13:28
作者:合富置业 来源: 合富置业

  摘要:据合富指数显示,广州、佛山、东莞三地二手房价波动幅度较前几年有所趋缓。2018年12月广州、佛山、东莞三地合富指数同比变动幅度分别为:-1.9%、1.1%和-1.5%。

  概要

  受政策调控影响,广州、佛山、东莞、清远四地二手房市场成交量在2018年均较2017年有所回落,业主心态转弱,买家观望气氛浓厚。

  进入2019年之后,广州、佛山、东莞、清远四地二手房市场开局相对较好,在2月中下旬春节假期因素影响结束后,二手房市场交投活跃度明显回升,买家入市积极性提升,房贷市场环境有所松动,市场对后市预期转向乐观,有助于消除市场积聚已久的观望气氛,提升市场交投活跃度。

  价格方面,据合富指数显示,广州、佛山、东莞三地二手房价波动幅度较前几年有所趋缓。2018年12月广州、佛山、东莞三地合富指数同比变动幅度分别为:-1.9%、1.1%和-1.5%。

  进入2019年之后,随着市场交投气氛转好,广州、佛山、东莞三地二手房价出现止跌的迹象。2019年3月广州、佛山、东莞三地合富指数环比变动幅度全部录得上升的迹象,涨幅分别为:1.4%、0.9%和1.1%。

  —— 广州 ——

  二手房市场交投胶着  “让价”成为市场主流

  2018年广州二手房市场交投活跃度明显低于2017年,成交量从2017年的134957套大幅下降至2018年的102384套,降幅多达24%,为自2016年以来近三年交投活跃度最低的一年。

  究其原因除了调控、房贷等政策层面的因素外,买卖双方心理价位的明显差距,对价格的分歧导致二手房市场交投胶着、成交周期拉长。

  对业主来说,“反价”已成过去式,“让价”成为市场主流。对买家来说,市场转变为“买方市场”对买家比较有利,但买家“压价”幅度远大于业主可接受的“让价”幅度,造成二手房市场交投胶着。

  进入2019年之后,二手房市场交投气氛有所好转,自3月起二手住宅网签周均成交量更回升至1000套以上大关,数据反映广州整体二手楼市开始逐渐回升,市场观望情绪也有所消退。

  后市方面潜在买家和潜在可进入二手房市场的房源,均有可能出现增加。原因在于:一方面,2017年330新政年满两年,部分非广州户籍买家群体将陆续获得购房资格,其需求将逐步被释放,预计4月及之后广州二手房市场潜在承接买家数量将可能增加。另一方面,在2017年3月及后成交的房源同样具备了出售的资格,届时市场供应将有望增加。

  一、调控、房贷环境双收紧,2018年广州二手住宅市场成交大降两成

  2018年房贷环境偏紧,首套房贷利率上浮5%甚至更高,占据市场成交主力的按揭购房买家供楼成本增加,促使市场成交淡静,成交量下降至近三年以来的最低水平。2018年全年二手住宅成交宗数为102384套,成交面积882.48万㎡(建筑面积),同比2017年均下降约24%,亦低于2016年(129923套)的成交水平。

  从各月成交来看,2018年月度成交量均低于2017年同期。2018年只有6月和8月的月度成交量突破10000套大关,而2017年共有7个月的月度成交量突破10000套大关,分别是1月、3月、4月、5月、6月、7月和8月。2018年四季度,广州二手住宅市场月度成交量更跌至不足7500套的低位。

  从各区表现来看,随着中心城区楼价高企,外围区域价格相对稍低的优势,再加上新地铁线路开通令外围区域交通便利度有所提升,促使购房需求外溢的现象更趋明显。

  2018年番禺、花都、增城等区域承接从市中心外溢的购房需求,成交排名有所上升。其中,2017年位列全市成交量第二名的番禺区,在2018年全年录得18335套二手住宅成交,位列2018年各区成交之首;而2017年排名第一的海珠区,在2018年全年仅录得12498套的成交,下降至第二名。

  2017年和2018年均有新地铁线路开通的增城,排名越来越靠前,2016年仅位列全市第五名,2017年已升至全市第四名,而到2018年更进一步跻身全市前三行列。在2017年年底开通地铁的花都区,2018年以10023套的成交位列全市第五名,而该区在2017年仅位列全市第七名。

  二、首置刚需买家占成交主力的市场格局延续,低总价、中小户型房源需求量较大

  首置刚需买家仍是广州二手住宅市场的成交主力,据合富大数据统计,2018年首次置业刚需型购房个案占比达61%,成交份额与2017年(62%)差不多。改善换房型买家的占比也维持在25%左右。

  首置刚需买家青睐的中小户型房源,也因为需求量大而继续成为广州二手住宅市场的成交主力。据合富大数据统计,2018年两房和三房成交占比分别达37%和36%。不过,首置刚需买家和改善换房买家由于需求不同,对户型的偏好也各有侧重,一般来说,首置刚需买家较多购买两房物业,而改善换房买家则较多青睐三房物业。

  从各面积段分布来看,受首置刚需买家欢迎的60-90㎡(建筑面积)两房或紧凑型三房成交占比最高,比例达34%。在首置刚需购房个案当中,60-90㎡(建筑面积)两房或紧凑型三房的成交占比更高,达39%,而在改善换房购房个案当中,也有约25%的个案选购了60-90㎡(建筑面积)两房或紧凑型三房。一步到位购买90-120㎡(建筑面积)三房的首置刚需个案占比,仅22%,低于购买60㎡(建筑面积)以下小户型26%的占比。改善换房购房个案中购买90-120㎡(建筑面积)三房的比例略高于60-90㎡(建筑面积)两房或紧凑型三房,达26%。

  从总价段分布来看,广州二手住宅市场当中,总价在300万元以内的房源最热销,2018年接近7成的个案落在该总价段内,总价在150-300万元之间的房源,无论是在首置刚需买家群体还是在改善换房买家群体当中,受欢迎度均超过其它总价段的房源。其中,在首置刚需买家购房个案当中,150-300万元总价段占比高达45%,而在改善换房买家购房个案当中,150-300万元总价段占比也达35%。值得关注的是,在改善换房个案当中,购买600万元以上高总价房源的占比也高达26%。

  三、30-40岁是买房的黄金年龄,90后买家明显增多

  作为全国四大一线城市之一,广州多年来对外来人口具有持久而强大的虹吸效应。据广东省统计局公布数据显示,2018年广州市常住人口约为1490.44万人,相较于2017年全市常住人口的1449.84万人,增长40.6万人。

  人口增长、年轻人置业安家等需求,为广州楼市带来充足的自住购买力支撑,80后、90后等年轻人的置业需求,逐渐成为广州楼市的成交主力。据合富置业提供的分析,近六年广州楼市的买房群体当中,80后一直占据成交主力位置,约一半左右的购房个案,置业群体为80后买家。

  年轻人置业需求逐年增加,现时最早一批90后的年龄已逼近30岁,正是首置刚需释放的时候,因此90后逐渐成为广州楼市不可忽视的购房群体。90后买家占购房市场比例,从2013年的4%大幅升至2018年的20%,增长幅度相当明显。

  广州二手住宅市场当中,买家在30-40岁这个年龄段出手购房的情况最常见。据合富置业提供的分析显示,2018年在广州购买二手住宅的个案当中,30-40岁的买家占比高达49%,而30岁以下的买家占比也多达26%。60岁以上的买家最少,占比仅3%。

  按照区域情况分析,年轻买家外溢到外围片区的趋势越发明显。据合富置业提供的分析显示,花都、增城、黄埔、南沙等外围区域,二手房市场买房平均年龄均在33-34岁之间,而白云、番禺及中心四区比这些外围区高出不少。尤其是中心四区以及番禺,在近三年买家购房的平均年龄均出现增长的现象。

  四、租房市场以小业主放租房源为供应主力,租金稳中微升

  2018年广州租房市场受到政策支持利好,发展势头良好,尽管市场上已涌现一批企业运营的长租公寓,但目前广州租房市场房源供给仍以小业主放租的房源为主力。经济发展、外来人口的流入、高校毕业生就业等各种因素,为广州住宅租赁市场提供庞大的需求作为支撑。与此同时,不断有新收楼房源投入租房市场,令市场保持充足的新增供应。

  供需两旺带动广州租房市场租金保持稳中微升的态势。据合富大数据统计,2018年广州租房市场平均租金为51.4元/㎡(建筑面积)/月,与2017年相比出现4.3%的升幅。纵观全年租金走势,春节后、年中毕业生租房旺季以及四季度等租房需求旺季,租金出现上升的势头。

  从区域来看,大部分区域租金走势保持平稳,按年涨幅保持在5%以内,其中,白云区租金涨幅最小,仅1.1%,而南沙区的租金与2017年相比微跌0.8%。天河、番禺两区在需求支撑下,2018年租金涨幅超过10%,跑赢大市整体水平。

  2018年广州租房市场整体以两房和三房最为热租,据合富大数据统计,2018年广州租房市场最热租的户型是两房,成交占比达37%,三房以32%的占比紧随其后,占据第二热租的位置,约有四分之一的成交个案是租住了一房物业,四房及以上大户型物业的租赁个案比较少,仅占6%。

  2018年广州租房市场上,月租在1500-3000元和3000-4500元这两个租金段的房源,稳占租房市场的成交主力。据合富大数据统计,月租1500-3000元和3000-4500元的租盘成交占比均在三成以上。月租在1500元以下的房源,由于数量不多,虽然市场上对这类低租值房源需求很旺,但实际市场成交占比已连续两年均维持在5%的低位。

  2018年各热租户型的套均租金较2017年出现小幅上升,据合富大数据统计,2018年广州租房市场一房、两房和三房的套均租金分别为3029元/月、3648元/月和4845元/月,较2017年分别上升了2.2%、2.2%和4.4%。

  在全市范围内均相当热租的两房,套均租金涨幅最大的区域是天河区,其次是番禺区。据合富大数据统计,2018年天河区和番禺区两房套均租金分别为5276元/月和3035元/月,与2017年相比分别上升了9%和7.5%。白云区、黄埔区和南沙区的两房套均租金较2017年有所下降。

  在租金水平较高的天河区和越秀区,一房的热租度超过三房。据合富大数据统计,2018年天河区和越秀区的一房套均租金分别为4270元/月和2888元/月,与2017年相比出现6.5%和7.9%的涨幅。

  此外,荔湾区和花都区由于高质素一房的房源加入租房市场,相对也拉升了区域的一房套均租金水平。荔湾区和花都区一房套均租金在2018年分别录得2213元/月和1695元/月,与2017年相比均出现超过一成的涨幅。

文内说明

以上所涉面积数均为建筑面积。

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