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海珠光大翠榕分行

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商业地产的思路辨析 四大思辨

阅读数:375

日期:2013-04-24

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中国的商业地产目前的突出问题是结构不合理,有些地方相对过剩,有些地方是严重不足,收益性物业发展重点是结构性调整和加强经营管理问题。

思辨之一,布局的合理性

现在商业地产开发商在决定开发体量的时候,往往是根据自己的拿地面积和自己的预期利润来开发项目。实际上,一个城市一个社区的人口和消费水平在一定的时期都是相对固定的,只有人口和消费水平的提高,才会导致整个商业总量的相应提高。

一个商业项目开发的体量的大小应该由该区域内人口数量和消费能力来决定,建设经营大型购物中心,一般要求大致是以商场为圆心的3公里内,人口数

量应该在30万左右。按照购买半径原理,商业要得到正常的发展,对于每千人拥有的商业面积是有一定规定的。一般,西方发达国家千人拥有商业网点为12~14个,拥有营业面积为800平方米,美国人均拥有购物面积2平方米左右。

我国的情况各地不同,据西安市统计局数据显示,2000年全市零售网点为9.39万个,平均每千人拥有网点12.7个;上海目前人均拥有购物面积1平方米,总体上我国商业地产还有很大的发展空间。

但开发必须符合一个地区经济发展的需要和人民生活水平的需求。如果不考虑该地区经济发展的状况、购买力水平等要素,其结果只能以失败而告终。

政府机构在进行总体规划时,也应充分考虑到商业物业的集聚效应与合理布局,做好总量控制工作。例如北京市在大力支持商用物业发展的同时,对新增的大型商业设施在地域上进行了明确的限制,这对完善城市商业布局具有重要的意义。

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