一、多因素叠加影响，4月二手楼价轻微上升0.6%

　　2011年4月合富标准宅价格指数（广州）（以下简称合富标准指数）为1503点，环比2011年3月上涨0.6%，同比2010年4月上涨18.3％，较基期2008年1月上涨50.3%。2011年以来，广州二手楼价涨幅明显收窄，微升为主，至本月合富标准二手住宅价格指数终于突破1500点大关。（见下表）

　　数据来源：合富置业

　　受政策、中小户型房源偏紧、舆论氛围以及新盘推货增加等多种因素叠加的影响，4月广州二手住宅交投较上月有所减少。入市谨慎，对价格有所期望或看不清后市的买家增多，旧客相对积极，目前限购、限贷等政策环境使得部分买家购房周期延长。4月业主惜售、返价现象减少，叫价心态平稳，市场保持自身惯性，楼价稳中微升。总体来说，4月广州二手楼市仍处于政策消化期。

　　临近“五一”，广州一手新盘推货增加，以郊区盘居多，价格相对实惠，不少买家有先看一手楼的计划。本月银行紧绷的银根没有丝毫松动的迹象，不少房贷申请甚至要排期到年底，房贷收紧，银行放款速度慢，部分业主暂时搁置出售物业的计划或转售为租，致使盘源供应量有所减少，其中部分板块中小户型单位消化较多，供应尤为短缺。4月份国家再次提高银行利率以及存款准备金，房企融资难度加大、增城首次实施“限价”、政府多次发出强力调控信号、补办个税或社保的做法受到舆论质疑等多方面因素在一定程度上影响市场氛围。在严格的限购条件下，部分高端买家入市受到阻挠；首次置业者以及首次改善型买家大多对价格和未来走向较为敏感，高房价、高税费、高首付、不断增加的月供压力等等令买家入市显得较为犹豫。

　　值得注意的是，新盘推货增加、房贷收紧、中小户型盘源偏紧、舆论氛围、入市门槛较高再加上限购、限外等多重因素叠加，让部分买家对价格有所期待，观望情绪重；也有部分买家因看不清后市，抱着“执平楼”的心态看楼，入市显得较为谨慎；部分买家出现大幅还价的情形，还价幅度集中在5%—10%之间，其中改善型买家以及投资型需求表现更明显。

　　总体来说，4月份广州二手楼市人气转淡，新收客源有所减少，但需求迫切的“旧客”看楼、入市仍比较积极，主要是中心区适宜的物业有“卖少见少”的趋势以及对核心地段优质物业的信心较充足。

　　自“新国八条”以来，广州二手住宅成交套均面积以及套均总价呈逐渐下降趋势，显示二手楼市中首次置业者比例增加的特征。据合富置业数据显示，广州二手住宅成交套均面积以及套均总价分别由1月份的87.8㎡/套和126.5万元/套，下降至4月份的84.3㎡/套和119.5万元/套。此外，期望“一步到位”的首置买家也有增多的趋势。4月份合富置业促成交易的二手住宅中，100平方米以内小三房的比例约为20%，较以往的15%左右明显增加。

　　4月业主心态总体较平稳，返价、惜售现象收敛，业主态度较以往有所好转，部分业主愿意小幅调低此前过高的放盘价。在政策大环境下，个别业主担心楼价下跌，高位出货意愿有所增强。有部分业主叫价有所松动，但议价空间较小，大多在3%左右，以一些急钱用的业主以及物业素质一般的物业居多，如部分旧式房改房、地段一般的单体楼等，业主预期此类物业升值空间不大，高位出售的意愿较强。4月份计划“卖一买一”的业主有所增多，除原先素质不高的物业业主外，也不乏一些较高端物业的业主。这部分业主的增多，丰富了二手盘源的供应结构，提升了二手物业的总体档次，同时也增加了二手楼市的活跃度。

　　4月份广州住宅租赁市场持续活跃，租金有所上升。合富置业数据显示，2011年4月广州住宅平均租金为39.1元/平方米/月，大致与3月份持平，同比则大幅上升13.5%。目前来看，以租待售的人群增多，改善型和长线投资客入市受限导致租赁盘源有所减少，物价上涨，城市建设力度加大以及广州城市价值提升等长期影响租金的因素正在逐步显现。