一、3月二手楼价微涨0.7%，成交逐渐恢复，业主出货意愿增强，刚需支撑楼市

　　2011年3月合富标准二手住宅价格指数(广州)(以下简称合富标准指数)为1494点，环比2011年2月上涨0.7%，同比2010年3月上涨18.8%，较基期2008年1月上涨49.4%。(见下表)

　　3月广州二手楼市低位逐渐恢复，成交量环比上月的增幅超过一倍，大致与1月份相当，交投呈前低后高的特征。上半月二手楼市以消化政策为主;下半月随着市场预期逐渐稳定，交投活跃度有所回升。月底全国房价控制目标明朗，买卖双方的信心有所强化，业主高位出货意愿增强，首置和首改买家占据市场主导，二房、小三房物业需求增多，中心区优质物业、刚需产品价格坚挺，并得到市场认可，大户型交投减少，二手楼价稳中略升。

　　上半月广州二手楼市以消化政策为主，业主惜售心态较重，买家入市略显谨慎，追涨热情不高，部分买家有一定的观望情绪。总体来说，上半月广州二手楼市以低迷胶着为主。

　　下半月广州二手楼市有所好转，业主高位出货意愿增强，首置和首改型刚需买家入市较积极。从卖方看，下半月业主心态有所放松，惜售、返价现象大幅收敛，不少业主预期楼价涨势将趋缓，高位出货意愿增强，部分叫价过高的业主略有松动，小幅回调放盘价。但总体而言，业主的心态仍较强硬，让价的幅度不大，部分“不差钱”的业主以长期持有理财为主，惜售心态较重，中心区优质物业以及盘源稀缺的板块，业主返价的现象仍时有发生。此外，虽然广州市明确可以“卖一买一”，但目前交易中这种案例并不普遍，主要是荔湾、越秀等老城区一些楼龄偏大的旧楼，由于素质不高，业主预期未来的升值空间有限，高位出货以置换新的物业。

　　受高端买家入市受阻影响，本月首次置业者以及首次改善型买家主导楼市的特征较突出，据合富置业数据显示，3月份广州二手楼市中首次置业者的比例超过七成，较以往的六成左右明显上升。目前广州二手楼市的主流需求集中在两房、小三房的中小户型物业，据合富置业数据显示，3月份广州二手住宅成交套均面积为84平方米/套，套均总价为121.5万/套，较1月份套均面积88平方米/套和套均总价126.5万有所减少。此外，受限购政策影响，本月一些实力强劲的首置、首改买家一步到位的需求增加，中心区优质物业受到这部分买家的追捧。中高端物业成交比例回升，二手住宅的成交均价结构性上涨，据合富置业数据显示，2011年3月广州二手住宅成交均价为14450元/平方米，环比上升5.5%，与1月份的成交均价大致相当。

　　从目前的情况看，中小户型物业供应充足的板块，市场活跃度较高，如祈福新村、洛溪、天河北、江南西等板块。部分价格稍低的板块，市场预期楼价尚有一定的上涨空间，投资需求仍然保持，如祈福新村、丽江花园、市桥板块等。部分盘源稀缺的板块，本月楼价仍持续走高，中小户型物业的价格升幅较明显，个别买家入市踊跃，如东圃、天河公园等。

　　月底广州以及全国房价控制目标出台，各城市2011年房价的控制目标基本集中在涨幅8-12%左右。房价控制目标落地，意味着“新国八条”政策已经基本明朗，买卖双方的后市预期趋于稳定，市场信心进一步强化。受此影响，二手买家入市的速度较以往有所加快。据合富置业前线反映，经过政策以及市场的双重过滤，目前市场上的买家多为实客，由于信心较充足，加上供需偏紧的影响，看楼、下订、作决定的时间较以往明显缩短。

　　3月份广州的住宅租赁市场逐渐火热，租金也有一定幅度的提升。合富置业数据显示，2011年3月广州住宅租赁成交宗数环比2月份增加六成以上，平均租金为38.6元/平方米/月，环比上升3.4%。3月份历来是租赁的传统旺季，在就业人口回流加快，春交会短租需求增大、以租待售的高端租客增多、部分毕业生提前租房等因素的叠加影响下，本月租赁市场供需两旺，租金上涨明显。此外，物价上涨、城市建设力度加大，广州城市价值提升吸引更多外来高端人才进驻，也是租金上涨的重要因素。