两年前拿地就被预判将刺破3万的品秀星图,究竟何时破3?

2019-08-28 10:10:54
来源: 广州买楼

  摘要:不知道你对品秀星图的印象是什么?

  不知道你对品秀星图的印象是什么,反正房王君对它的固有印象就是炒作好手、颜值担当、枢纽物业。

  这3个词构成了我对这个盘的所有印象。

  所以,这一次房王君踩盘首站,就选了它!

  广州买楼摄

  品秀星图项目位于地铁13号线官湖站上盖,前身为增城官湖车辆段及上盖地块,于2017年定向出让给了广州地铁。

  后来广州地铁与越秀合作,这对CP手牵手成立了“品秀”品牌,据说是日后两家联手大搞地铁上盖、车辆段上盖的平台公司,带来更多“车辆段+住宅”的新模式居住产品。

  “车辆段”如果说人话其实就是,下面是停放、检查、整备地铁列车的地方。上面通过工程浇筑,把土地利用起来,在上面建房子、商业等,出行方便。

  目前这种模式,在上海、北京都很成熟了。

  像是近来被频频提起的萝岗香雪地铁盘的品秀星樾,也是这对CP的新作。

  说回这块地,当时总价131亿,楼面价为15000元/㎡,也不算便宜,但是考虑各种配建,楼面价到了16124元/㎡。以至于到时就会专家预判,开盘将刺破3字头。

  那么,现在情况怎样呢,接下来,咱们就从地理位置-配套-户型这几方面来探视下这个盘。

  区位价值解读

  品秀星图最大的优势就是交通!交通!交通!

  前文也提及了,品秀星图是官湖车辆段上盖地块,所以离地铁口也就400米左右的距离(官湖站B出口)。

  广州买楼摄

  对于没车一族,地铁就可以解决你的出行问题。1小时车程,在外围区中,已经算是幸福线之上的。

  地铁出行耗时1小时1分钟

  自驾也基本是这个时间,这样看下来,地铁出行明显要划算很多。

  自驾出行耗时1小时3分钟

  还有一点,只需1站就可以到未来广州东部枢纽新塘站。9月底穗莞深城际便正式通车,可实现全广州及粤港澳大湾区九市两区的对接,售楼部自然是不会放过这么一大利好,已经广而告之了。

  广州买楼摄

  此外,官湖站还是规划23号线的换乘站(这个比较远期)。

  未来,在新塘站、官湖站和新沙站三个站点之间,均可实现两两换乘(13号线、16号线、23号线)。

  从长期地铁规划上看,这个区域的交通其实是很有想象力的,就是需要一点时间和耐心。

  广州买楼制图

  配套价值解读

  交通是品秀星图的优势,商业和医疗配套,也是齐备。教育配套上,新塘大部分为村小。

  在踩盘时,销售也表明了,星图地块内将配建有2所幼儿园、42班小学和21班中学,中小学还是家长们趋之若鹜的华附,预计2021年开学。

  只能说,这果然是政府的亲儿子,毕竟广州地铁和越秀双国企联合,给个名校也是说得过去的。

  广州买楼摄

  这里说个题外话,房王君得表示下,自己是真的很喜欢品秀星图的售楼部设计,就是一处建筑展览的模样。这就也是为什么我开头说“网红”的原因了。

  微风、水面、镜面、一落千丈的绿植,反正是把房王君的小心心给虏获了。

  如果你觉得不好看,肯定是我的技术问题。广州买楼摄

  OK,收回我的仰慕心,说下项目内部环境的规划。

  根据现场销售的介绍,到时是以“天空之城”的概念去打造,说白了,就是借助抬高的地形,设计成空中花园,里面配备了亲子互动和跑道等专门活动区域。

  且不同区域之间有高低落差,看效果图还是蛮惊艳的。

  品秀星图园林效果图

  另外,配有2.5万㎡的商业街、社区中心商场和2000㎡社区酒店式会所,还引进了广州图书馆。

  基本上,吃喝玩乐不想花1个小时车程的话,在小区内也可以满足的。

  楼栋及户型解读

  接下来重点说下楼栋布局及户型。

  广州买楼摄

  首先,你必须要清楚的是,品秀星图项目是由53栋高层住宅和8栋叠墅产品组成。

  有一点需提出的是,对于这种车辆段上盖,其实不必过于担心车辆段里列车噪音的影响。

  毕竟列车驶入停放处一般都减速缓慢行驶,噪音量可想而知,再加上住宅车库的层层隔离,其实很难影响到住户。

  但是有一个地方需要特别注意,那就是车辆段的咽喉位(?1)。

  这是品秀星图低价值点的地方,这一处在地面上,为列车进出车辆段的地方。这个位置,列车的进进出出会带来比较明显的噪音。

  此外,又有在建高架桥茅山大道(?2)。这个位置可以说是整个品秀星图最次的位置。

  所以总体来讲,避开1栋和16栋,注意挑选户型的朝向和采光,基本可以在品秀星图买到比较舒适的房子。

  我们再来看看目前在售的户型,又有哪些可圈点的。

  据现场销售介绍,项目户型涵盖104-113㎡大三房和121-134㎡四房。而目前新推的是3栋的105㎡,分别为东南向复式(01、02户型)和西北向复式(04、05户型)。

  无论是从朝向、还是楼盘外部环境来说,01、02户型要比04、05户型好。因为西北朝向的03栋户型,或多或少还是会受到茅山大道的影响。而01、02则面向项目内部,绿化好,也相对幽静。

  105㎡的复式,设计成四房三卫带主套,装修后得到空间的拓展,从户型的设计上来说,实用率还是相当大的。

  另外,一般买家对复式的担忧,不外乎就是层高。值得点赞的是,这里复式单层层高约2.9米,跟普通平层住宅层高基本持平,舒适度肯定是大大增加了。

  至于价格,销售表示暂未有报价,但根据房王君的预测,之前平层均价2.6~2.7万,所以高赠送的复式预计3万左右。

  最后的最后,咱们不妨做个总结。

  优点:1、户型设计新颖

  2、靠近地铁13号线官湖站,交通方便

  3、小区内自带商业和教育

  缺点:1、周边还是村落状态,整体面貌焕新还需时日

  2、有个别楼栋比较靠近高架桥,多少会有噪音影响。

  好嘞,房王君本次所探的官湖地铁盘就是以上这些内容啦,如果你有什么心水盘想让房王君帮忙踩踩,也可留言,我答应你,尽...尽量去!

(责任编辑:mohaizhen.gz)

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