买房，似乎是一个越来越难的话题！
在广州，有些板块，曾经你嫌它太远太偏。
如今，它正在抛弃刚需，你对它已高攀不起！
仅从化均价未突破2万
这些年刚需都爱哪里买房？
根据广州市一手新房最新收据显示，目前广州一手房均价已过3字头，7月新房均价为30767元/m2。
而细看广州11区的均价，只剩下从化一区均价未突破2万了！！
翻回广州刚需们的置业史，十多二十年前主要集中在番禺的华南板块，有三号线加持、房价相对市区低的这里，成为新广州人的首选。
然而，随着配套的不断成熟，这里房价已水涨船高。曾经刚需的最爱，现在已狠狠“抛弃”刚需。
根据楼盘的最新数据，华南板块目前在售新房中，星河湾半岛均价达到9万/平(建筑面积)以上，金地壹阅府在售的洋房均价在6.5万/平(建筑面积)，另外以刚需为定位的珠江铂世湾、藏珑府等，均价均在4万/平(建筑面积)以上。
随后，刚需集中火力在萝岗，萝岗的区府板块等成为刚需此时的最爱，然而随着地铁的拉动、规划的利好、持续热销因素等，这里除了房价上涨，库存也趋紧张。
目前，萝岗区府的一手楼盘中，仅有保利罗兰国际在售，主推53-103平(建筑面积)一至三房，均价约40000元/㎡(建筑面积)。
而之后，广州刚需置业又何去何从呢？
刚需买房有2个主要的决定因素，一个是价格，另一个就是交通。
对于刚需来说，“3字头”以下的价格似乎是最适合的，因为按照100平(建筑面积)的房子，30000元/平(建筑面积)的均价，300万总价，三成首付大概能控制在100万以内，对于刚需来说是可以接受的范围。
01
顺着地铁沿线去找
“地铁一响，黄金万两”这句话也许听腻了，但不得不承认，这是个老实话。
上文提到的刚需置业热点板块，热度增加和房价上涨全都离不开地铁的加持，虽然这只是其中一个因素，但也是一个非常重要的因素。
之后的方向，我们可以从广州地铁官网上的最新地铁线路规划图上得到一些启发。
在上面最新的地铁规划图中，我们重点关注红色和绿色的线路，分别代表批复待建和在建线路。
目前无地铁、而在建和待建线路密集的区域，未来受地铁加持影响比较大，人口导入也比较快，因此对于关心日常出行方便的刚需客户来讲，是购房置业的首选区域。
符合上述条件的区域，我们用红色斑点标出来，分别是从化、增城、黄埔、南沙、佛山和花都。
02
刚需产品主要集中在哪？
上文也提到，总价300万以下的住宅，对于刚需来说，是个最适合的区间。
2019年上半年，广州全市成交的总价在100-300万的住宅中，增城和南沙的数量最多，分别为8597套和5470套，而天河、荔湾等城市核心区，这类产品则非常少。
从上面结果可以看出，想在广州买房的刚需客们，可以把火力主要集中在这些板块：
增城自2014年撤市划区以来，一直是广州购房客户重点关注的区域。资料统计显示，从2014年到现在，这里共成交13.3万套商品房，占全市总量的26%。
在区域分布上，增城市场主要集中在朱村、新塘、荔城三大板块。
因此，即使这些板块近年来房价上涨不少，仍然是刚需的重要选择。
1 新塘板块
从今年年初，广州发改委公布的增城重大项目中也能发现，穗莞深城际轨道（广州段）、新白广城际轨道、广州东部交通枢纽中心综合体（凯达尔枢纽国际广场）、广州珠江国际创业中心、增城有轨电车等重大项目，均位于新塘，可见新塘实力非凡。
如果按照规划来看，新塘板块内受利好辐射最强的一手楼盘主要包括品秀星图、招商臻园、碧桂园云顶等。
2 荔城板块
众所周知，在增城没有撤市设区之前，荔城作为增城原来的市中心，基建设施、城市配套已然是最为完善的，它在增城的地位，如同越秀在广州的地位一般。
而未来的规划上，荔城板块也毫不逊色！
根据最新发布的《广州市增城区商业网点空间布局规划》可以得知，未来荔城将打造成为增城中轴线商业商务中心，起着连接新塘和朱村-中新等板块的作用。
交通方面，除了拥有已通车的21号线外、未来地铁16号线、28号线、预留东西向地铁线都将经过荔城板块。
由此可见，做为增城本地人，选择在荔城买房的确是个不错的选择。（如果是在广州上班的刚需者，那就不推荐了）
按照目前板块内已有的一手楼来看，受益最大的楼盘莫过于碧桂园中心、创基丽江国际、金时花园、绿地珑玥府、公园里等。
3 朱村-中新板块
至于朱村-中新板块则与新塘、荔城不同，这里未来主要以发展“科教创新产业”为主，也是目前广州重点打造和规划的区域之一。
这里不仅有占地千亩的富士康科技小镇，还有科教城等重大项目，未来这里将会成为增城一个全新的科教产业基地。
另外，朱村-中新更是拥有21号线（已通车）、27号线（规划中）双地铁线的板块。
目前版块内在售的一手楼有科慧花园、远洋招商保利东湾等。
南沙自贸区总体方案在2015年3月中央政治局会议上通过后，南沙就成为广州以及珠三角各地客户购房置业的热土。
因此，随着4号线的开通和18/22号线的动工，未来一段时间仍将是刚需客户置业的热点区域。
4 蕉门-金洲外围
蕉门-金洲是南沙过去10年集中打造的先行板块，地铁4号线最先连通于此。该板块聚集了南沙当前最主要的教育、医疗、商业及市政资源。
但目前板块的中心地带新房紧缺，主要在售二手楼盘。
而新房主要在板块外围，地铁站以北4公里以内的金洲北区域以及蕉门站东部约5公里以内的进港大道区域。
主要在售有越秀滨海新城、南沙蓝光林肯公园、越秀东坡等。
5 黄阁-亭角板块
这里主要依托广汽千亿产业基地，发展相关配套。
区内拥有稳定的产业人口支撑，距离南沙老城区及明珠湾新区都不远，在售新盘有方圆合景南沙水恋、万科海上明月、万科白鹭郡等，均价在2.5万/平(建筑面积)左右。
6 南沙下一个机会：明珠湾、万顷沙、庆盛
根据规划，南沙下一批红利释放区，正向南、向北转移。
来看南沙区府公布的2019年经济工作部署：在粤港澳重点建设的7大项目中，万顷沙、庆盛、明珠湾占5个。
灵山岛尖
灵山岛尖定位打造成为粤港澳合作示范区和金融创新高端服务区，15号线和18号线双地铁+双过江通道保障交通保障，教育和医疗配套也陆续上线，区位优势不言而喻。
自2018年灵山岛尖正式出让第一宗宅地开始，到目前为止，该区域已吸引了越秀、华润、金科、佳兆业、金茂等大牌房企入驻。
这意味着，灵山岛尖第一批房地产项目将在近两年内入市，届时将形成聚合效应，首期推货时，或成为一大机会。
万顷沙
主要依托南沙枢纽，地铁18号线建成后，35分钟可至天河，省中医南沙分院也坐落于此。
预计2022年，该片区将初具规模，也是值得关注的板块。
庆盛板块
依托庆盛高铁站，将成为南沙对接香港的第一站，定位国际创新城。
香港科技大学也已确定要在这里建分校，国际人工智能价值创新园已动工建设，吸引了亚信集团、微软广州云等众多科创企业。
但万顷沙及庆盛现暂无大规模的房地产开发，只有寥寥一两个新盘试水，目前楼价未超过2万/平(建筑面积)，成气候尚有时日。
黄埔、花都、从化和番禺四个区域也是刚需客户置业可选择的区域，但主要集中在个别板块。
黄埔的热门区域是知识城和长岭居三个板块，但长岭居近年来供应量的下降以及房价的提升，刚需产品越来越少。
番禺现在只有一个热门刚需区域，就是亚运城板块，上半年市场份额占到92%，对于只想生活在番禺城市圈的客户是比较好的选择。
花都上半年刚需产品总量不大，区域比较分散，狮岭、汽车城、山前大道等板块均有分布。
从化最近的太平镇，距离市区中心45公里，其他版块则相对较远。
从化产品总价虽然适合刚需，但区域定位为广州后花园，以休闲、度假、养生产品居多，适合刚需置业且配套丰富的项目很少。
而你，有心水吗？
（责任编辑：chenbaoyan.）