番禺自在城市花园会所改造 业主、物业公司与承租方产生纠纷

2019-06-24 09:42:52
来源:南方都市报

  摘要:6月18日,在广州番禺自在城市花园的会所,小区业主、物业公司、承租公司、商户代表就小区会所的改造问题,进行了又一轮意见沟通,依旧未达成一致。

  “我在小区住了十几年,会所从未关闭过。他们如今要改造,也先解决了业主去哪里跳舞,去哪里休闲娱乐的问题!”6月18日,在广州番禺自在城市花园的会所,小区业主、物业公司、承租公司、商户代表就小区会所的改造问题,进行了又一轮意见沟通,依旧未达成一致。

  会所产权方中铁诺德物业在小区会所门前张贴的告示。

  围绕番禺自在城市花园会所改造,业主、物业公司、承租方产生了纠纷。

  一直以来,具有一定规模的住宅楼盘都会规划有一个会所。装潢漂亮的会所,给购房者的未来生活,提供更多的想象力。然而楼盘开发完毕以后,会所又成为尴尬的“鸡肋”,产生高昂的水电管理费。

  如何经营会所?这一业主和物业的矛盾,就发生在番禺自在城市花园。自5月以来,一纸会所改造的通知,打破了小区往日的宁静。6月更发生了多起拆锁、拆装修架事件,以致警察到现场维护治安。

  一纸通知,会所要招租经营

  自在城市花园位于番禺区南村镇番禺大道兴业路口,四期分别命名为自在城市花园、诺得中心城、诺得名都、诺得名筑,由番禺区里仁房地产有限公司开发(中国中铁建工集团有限公司旗下项目公司)。

  一期自在城市花园于2006年开盘。“一期会所一直是业主活动区域。一楼是小朋友和老人的活动场地,二楼是健身房和电影室,都是为业主服务的。但是2019年5月,会所门口贴出公示,说要招商经营。”业主周先生告诉记者。

  6月18日,记者来到现场,会所关闭,大门口悬挂着“反对会所出租”的红色横幅。公示文件已经被撕得不完整,但依稀可以看到“全面招商”的字样。

  根据规划,首层业态拟为生鲜超市、便利店、连锁药店、水果店等。二层拟为养生馆、健身馆、瑜伽馆等。三层拟为教育培训、托管中心等。会所玻璃大门上贴着封闭施工的告知书。

  “我们反对会所出租,会所的产权从未跟业主公示过”,业主提出质疑,会所是开发商卖楼时承诺的小区配套设施,就应该是为全体业主服务的。

  业主质疑擅自更改会所用途

  会所产权究竟归谁?记者联系了在会所张贴招商告示的中铁诺德物业,该公司委托会所承租方广州市广汇商业管理有限公司提供了《房地产权证》、《广州市存量房买卖合同》、《存量房交易综合申报表》、完税证明等资料复印件。

  “该会所属于独立产权物业,从法律角度,中铁诺德物业是完全有权利租赁和经营会所的,经营盈亏由中铁诺德物业承担。”广汇公司相关负责人表示,所有手续、合同都是合法的。

  但业主们并不认同,“即便产权是中铁诺德物业的,会所本来在规划局申报的用途就是小区的文体活动场所,是为业主服务的,商业招租就是擅自改变会所用途。”业主代表周先生表示。

  业主一致认为,“对会所产权或经营用途的变更,涉及第三方业主利益,开发商至少应提前6个月书面告知全体业主,就变更和转让事项与业委会协商一致。对开发商私自违背承诺,变更在销售广告、楼书等宣传资料上明确了的会所功能的,监管部门应该进行明确处罚。”

  此外,业主们还担心,会所对外出租,将产生外来人员治安及垃圾负担,将由全体业主承担,而物业和承租方却坐享其成。

  承租方:不想破坏社区生态

  6月5日,由居委会主持,就业主投诉的问题,业主代表、中铁诺德物业、广汇公司发表各自立场。随后,在一份《关于会所维修改造告知书》中,中铁诺德物业声称,公司不具备会所经营能力,无法支付会所经营可能导致的亏损,将委托运营公司进行管理。同时承诺,在一楼设立独立的老人活动室,保留部分社区居民活动大堂,保留会所通道,保留会所原有的棋牌活动区域不变,以上一楼保留活动区域面积约492平方米。

  “我们现在所做的经营业态,都是属于会所用途范畴内。我们为什么没有招餐饮、沐足?就是不想破坏社区生态”,广汇公司相关负责人认为,正是因为考虑到业主的休闲娱乐,才没有把会所全部拿来招租,没有完全以商业利润为主。

  会所锁门,双方矛盾升级

  数次协调未果,6月12日,广汇商业管理有限公司将装修物料搬进场,但被业主阻拦并拆掉装修架。一楼承租的商户表示,“店里的装修物料被砸了几次,损失很大。”

  6月18日,业主把会所的锁匙砸坏,矛盾进一步激发。“我们住了十几年都没有关会所,为什么广汇来了就要关闭?要升级改造,首先要解决业主的休闲场所问题!”经常在会所跳舞的一位大妈说。

  “会所不允许经营,没有微薄的利润,就只能断电、关门”,广汇公司相关负责人介绍,承租会所12年,从2019年4月1日至2031年3月31日。目前会所的物业管理费每月4元/平方米,水电费5000元以上。

  对此,业主质疑,“会所是开发商承诺给业主的小区配套,过去十几年的费用都是开发商承担的。后来卖给中铁诺德物业,就违背承诺了?”

  针对封闭施工,业主一致反对,“会所施工前,需要搞清楚该建筑规划报建时的情况,不能围蔽进行商业施工,只能进行修缮。而且施工单位未进行施工方案、施工审批、产权证明等施工材料公示,等于‘三无’施工”。

  番禺区住建局:

  应按合同约定条款办理

  5月21日,番禺区住建局曾就业主反映的擅自改变会所用途问题,协调后给予初步意见:自在城市花园会所已于2007年6月11日办理《房地产权证》,产权人为开发商番禺区里仁房地产有限公司。2018年11月24日,开发商将上述会所所有权转让给中铁诺德物业管理有限公司。2019年2月27日,番禺区里仁房地产有限公司已核准注销登记。现阶段,会所由中诺德物业管理有限公司进行管理。

  关于会所公共服务问题,中铁公司表示,因会所在进行装修,物业将广泛听取业主意见,在小区内另寻其他场所用于开办歌咏室、舞蹈室等。

  根据《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》第11条的规定:预售和销售合同预定属于业主共有或共享的配套设施,开发企业应当按照《物权法》、《广东省物业管理条例》规定和合同约定条款办理。

  截至记者发稿前,矛盾仍在继续,业主、会所产权方、承租方、商户表示,也希望相关部门能给予更为确切的处理意见。

  行业观点

  对外招租,服务对象也应是业主

  广州市物业管理行业协会副秘书长陈昂鹏认为:会所的产权有的是属于业主分摊的,有的是产权属于开发商的。但不论哪一种,它的功能和用途都是为小区业主服务的。即便是对外出租,服务的对象也应是小区业主;如果要对外营业,必须要经得小区业主的同意,是不能做一般的商铺处理的。

  2014年《广州市物业管理暂行办法》实施后,小区会所的产权属性都比较明确了。在此之前的很多普通小区的会所,管理会比较混乱,更多是做为一个配套的活动场所。

  这些年来,很多小区的会所都经营不起来,可能只有高端楼盘会保留会所的功能。像珠江新城的侨鑫汇悦台,那里的会所有健身、游泳、小型餐厅等等,都是给业主消费的,即便是给外面的人消费,也不会大张旗鼓,或者是需要业主带人方可能消费。而普通楼盘的,很多都改造为做教育、健身之类,还是为小区业主服务。

  律师看法 会所出租经营,应征得政府规划部门同意

  广东尚情律师事务所律师李永快认为,《物权法》第77条和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》第13条对此类纠纷有了明确的答案。

  诺德公司依法取得了会所的产权,即系合法的所有权人。但会所在规划审批的时候,用途都是固定的:属于配套设施,为所有业主提供服务。所以,诺德公司作为产权人使用该“会所”时,就不能随便改变其用途,会所的使用功能是受严格限制的。诺德物业将会所出租经营,应首先征得政府规划部门的同意,广泛征求小区业主意见,妥善解决双方关切问题。

(责任编辑:mohaizhen.gz)

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