教训惨痛!赠送面积搞违建!南沙这个盘90户业主3年依然办不了证!

2019-06-12 09:53:38
来源:广州买楼

  摘要:教训惨痛!赠送面积搞违建!南沙这个盘90户业主3年依然办不了证!

  贪一时便宜,吃三年无证之苦。

  买房的时候,经常看到楼盘有户型带入户花园,或者“N+1”高赠送率空间,赠送面积非常诱人。

  但是,赠送面积有时也是坑。

  南沙区滨海悦城约90户业主因为做了这件事,从2016年至今三年办不到不动产权证!

  △南沙区滨海悦城效果图

  93宗住宅违规加建

  业主3年办不了不动产权证

  近日,广州城管发布了一条微博。

  这到底是怎么回事呢?

  原来,该楼盘的93户住户,在房子入户花园的“拓展空间”上加建的面积,被认为是违建,暂停办理不动产权证。

  从楼盘户型图可以看到,部分单位的入户花园外面对出,还有一个结构横梁。买楼时,开发商称这部分还可以作为入户花园的拓展空间。

  △楼栋户型平面图

  于是该楼栋的业主,从上到下,都“拓展”了入户花园外部的面积。

  △来源:广州机关建设

  大约2016年,几乎建好的时候,被贴了违法建设通知书。

  有小区业主反映,当时楼盘物管意思是要搞就一起搞,同小区的八、九、十栋类似户型也都做了扩建,他们才“跟的风”。

  违法违章建筑是必定要拆除的,涉及违建的约90户里目前有3户整改到位,均已经拿到房产证。

  广州规划和自然资源局南沙分局相关负责人表示,根据不动产登记管理相关办法,没有查处整改到位的,不予办理不动产权证,而该小区涉及将入户花园违法加建的住户有90户。

  △来源:广州城管微博

  该事件近期在电视节目《作风建设在路上》播出后,南沙街综合行政执法大队近日已对存在违建的单位集中兵力开拆。于是就有了广州城管的微博。

  赠送面积有哪些隐忧?

  “赠送面积”这张牌,能增加销售的亮点,吸引客户的眼球,所以很多楼盘都爱用。

  但购房者遇到这样的房源时,也要多留心。很多赠送面积其实存在不少隐忧。

  我们来看看一般的露台、飘窗、一楼小院、地下室和阁楼等等赠送面积都会有哪些“猫腻”。

  1、露台

  有的开发商会将露台规划成室内空间,但由于不计入建筑面积,实际上露台是不计价的。

  2、飘窗

  飘窗的窗台高度低于普通窗户。

  根据相关规定,飘窗本来就不能收钱,所谓的“赠送”只是个噱头。不能做收纳柜的飘窗,又占空间又不安全。

  3、一楼小院

  一楼小院也是听起来比较惬意但普遍潮湿,并不实用。

  而且一楼小院属于公共面积,如果你买的是一楼带小院的房子,你的购房单价是高于不带小院的房屋单价的。

  本质上这是你掏钱买的,不是开发商送的。

  4、地下室、阁楼

  地下室可不是开发商“送”的,是你花钱买的。

  地下室层高>2.2m,按全面积计价;层高<2.2m,按地下室内面积的50%计价。

  阁楼屋顶是不是送的,看阁楼本身的净高,净高<1.2m,本质上就没有赠送面积。

  买了赠送面积单位,就要做好面临以下问题的准备:

  1 拆迁补偿时不计入补偿范围

  赠送面积不计入建筑面积、不写入房产证的,在拆迁补偿时不计入补偿范围。

  作为二手房出售时,升值空间不大,一旦出现问题还不受法律保护。

  2 影响采光、通风

  赠送面积设计不合理将影响采光、通风及安全性。

  如上面南沙区滨海悦城的案例,入户花园在建筑的规划上是通风采光用的,封闭起来这两方面都受影响。

  3 舍弃合理设计户型

  存在追求赠送面积而舍弃合理设计户型的可能。

  这样不仅会造成赠送面积难利用、改造费用高,还会影响楼盘外形甚至内部结构。

  4 影响居住体验

  赠送面积越多,小区容积率越大,影响居住体验。

  另外,开发商承诺给顶层、底层业主的顶层阳台、地下室、户外花园,其实应该是所有业主共有的,而不是开发商的。

  这样的赠送面积侵犯的是所有业主的权利,如果有业主提出异议,同样可以拆除。

  开发商不仅可以在原有地块上开发更多产品,还可能因此减少税费、土地出让金等方面的支出,侵害了国家利益。

  5 违建

  赠送面积不能写入房产证,如果赠送部分属于违法行为,将面临拆除或罚款。

  “赠送面积”即将成绝唱

  五种赠送面积形式被禁止

  2014年7月1日,新版《建筑工程建筑面积计算规范》正式实施。新版规范中包含大飘窗、阳台、入户花园、地下室、夹层、采光井等五种形式的赠送面积将会被禁止。

  1 大飘窗不再赠送 要算一半的面积

  新规:窗台与室内楼地面高差在0 .45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

  2 阳台、入户花园不再是免费的午餐

  新规:在主体结构内的阳台,应按其结构外围水平面积计算全面积;阳台进深小于1.8米(原为2.4米)依然计算1/2面积;在主体结构外的阳台,应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。旧规中,按建筑物的阳台及其水平面投影面积计算1/2面积。

  3 地下室不再免费送

  新规:地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20米及以上的,应计算全面积;结构层高在2.20米以下的,应计算1/2面积。

  4 夹层面积更明确

  新规:建筑物内设有局部楼层时,对于局部楼层的二层及以上楼层,有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算,无围护结构的应按其结构底板水平面积计算,且结构层高在2.20米及以上的,应计算全面积,结构层高在2.20米以下的,应计算1/2面积。

  5 采光井、管道井不再有全赠送

  新规:建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道,应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积,且结构净高在2.10m及以上的,应计算全面积;结构净高在2.10m以下的,应计算1/2面积。

  看完这些,相信聪明的你已经知道如何避坑了吧~

(责任编辑:chenbaoyan.)

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