合富潮评|2018年在广州买房不能不知的8个市场特征
政策:
留意调控政策动向
2017年3月广州出台了“限购”+“限贷”+“限售”的调控措施。自7月开始,广州又陆续出台了包括“租购同权”在内的多项与租房市场相关的举措。此外,广州还成为城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的13个城市之一。
在房地产的供给改革未取得关键进展、在 “租售并举”局面未完成、在“长效机制”未实质推进完善之前,现行限购限贷限售等措施仍将长期坚持。有意出手购房人士,需留意政策的动向,尤其需关注一季度末以及9-10月等时间点。
 
土地:
关注土拍结果对买卖双方心态的影响
2017年番禺、增城等多个区域成为土地出让市场的热点,从土拍结果出炉后周边二手房小业主的反应来看,因为土拍消息而明显提价的现象已较几年前大幅减少。
从市场交投热度和买家接受度来看,买家大多不会因为拍地结果而增加购房预算,对价格接受度也不会因拍地结果而明显提升,买家购房仍偏向谨慎。
未来广州住宅用地供地计划中,内环住宅用地供应少,以存量住宅用地供应为主,将促使未来中心城区以存量房为主力的格局进一步明显。但是,土拍结果对买卖双方心态的影响,仍将有可能令出让地块周边二手市场发生变化,买家仍需密切留意市场动态。
 
存量房时代:
中心城区进入存量房时代
由于整体一手新增供应的减少,尤其是中心城区,2017年有不少买家逐步转移到二手市场,致使二手市场的成交份额明显扩大。
据广州住建委的数据,2017年广州的楼市成交当中,二手市场的占比达到了60%,近三年来首次超过一手,可以说,广州的房地产市场已经全面进入存量房时代。
 
从各区情况来看,2017年各区二手市场的份额,比起2016年都有不同程度的增长。外围区域的番禺,二手占比达7成,而花都的占比也较2016年增加了19个百分点。
 
单价:
低单价段成交占比逐渐减少
在二手市场的成交价格方面,2017年高价位物业的成交占比略有增长,而3万元/㎡以下的物业,占比则有所下滑。具体来看,均价1.5-3万元/㎡的物业,是二手市场中的成交主力,占比高达45%,广州二手市场首置刚需买家为主的特性,决定了这种中价房必定是市场的主导。
在这个价格范围内,既可以买到市中心的楼梯楼,又可以选择外围区域的电梯楼,买家的选择也较为丰富。同时,在年初的火爆行情的带动下,2017年中高端物业成交占比的大幅提升,其中,4.5-6万元/㎡以及6万元/㎡以上的物业,其比例比起2016年,都有接近一倍左右的增长。
 
总价:
300万元以下房源需求量大
据合富大数据统计,在外围区域成交占比增多,以及小面积单位日趋受欢迎的情况下,2017年广州二手市场的套均购房总价在275万元左右,同比微增7%,市场的购买力并没有发生明显的变化。
从总价段构成也可以明显看到这个趋势,150万元以下物业依旧是二手市场成交的主体,占比为38%,仅比2016年减少了1个百分点,其次则是150-300万元的物业,占比为35%,这两个总价段合计就占了全市二手交易当中超过7成的份额。二手市场高中低档房源的多元分布,为不同购买力的买家,带来更多的选择。
 
户型:
90㎡以下3房可能更抢手
由于房贷政策的不断收紧,小面积、低总价的单位成交不断增多。从合富大数据中可以看到,60-90㎡的单位依旧是二手市场成交的绝对主力,而且占比与2016年相比出现进一步的提升,而60㎡以下的小户型,占比同样也是较2016年增长了5个百分点。
 
2房、3房这种刚需户型收到的关注度较高,尤其是3房90㎡以下的3房物业,在限购限贷政策不断收紧的情况下,再加上二孩政策的带动,越来越多的首次置业者选择一部到位,选择入市门槛更低的紧凑型3房的单位,因此在3房单位的成交当中,这一户型的占比在2017年也是出现了较为明显的增加。

 
买家:
刚需买家占主力
预算多在150万元以内
楼市政策的调整,并没有导致广州二手房买家的构成发生大幅度变化,首套置业,改善换房以及其它类型的购房需求,一直都保持在6:3:1这一个健康的水平。不过,相较而言,限贷对改善型买家的影响较为明显,支付门槛的提高,一定程度上误伤了这种置换需求,导致改善型需求的占比略有下滑。
 
不同客户群体的购买力来看,首次置业的买家,购房主要集中在150万元左右的楼盘,例如花都-雅居乐锦城和隽悦豪庭,番禺-富丽家园都是成交热门的楼盘。改善换房型买家购买力较强,购房的总价范围相对更高,150-300万元、300-450万元的楼盘占比都比较高,番禺的金山谷、南国奥林匹克花园以及白云的富力桃园是该类型买家优先考虑楼盘。

 
热门楼盘:
交投活跃度反映市场动向
中心区域方面,天河-东圃板块成交活跃,其中中海康城、天力居以及雅怡居深受买家关注。而海珠-江南大道板块同样受到买家的青睐,玫瑰园、穗花新村和海意名苑在该板块交投活跃。
外围区域方面,白云的富力桃园在该区域成交亮眼。而番禺-华南板块的广州雅居乐花园、星河湾、金山谷是该板块热门成交楼盘。2017年二手占比上涨明显的花都,旧区板块热门楼盘有中房观湖国际、碧泰豪苑、湖畔花园。

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