去年11月18日,“穗六条”出台,外地人购房的个税或社保缴纳门槛从1年调整为3年,“限外令”升级。
近日有消息传出,社保门槛将从3年调整回1年,目前走内部流程中,预计9月1日执行。市房管局随后否认,表示消息不属实。然而,由于上半年成交量出现大幅萎缩,有关广州或将率先于一线城市松绑限购的传闻不绝于耳。在业内人士看来,今年广州楼市政策估计以稳健为主,社保门槛调整的可操作空间较大。
如果这一判断成真,将对市场产生什么影响?
影响1:外地人购房需求有望释放
合富辉煌集团市场研究部监测统计显示,2月开始,广州楼市成交陷入低谷,2-4月月均成交量37万平方米;五一、端午楼市经历了两轮降价促销,成交有一定回升,但月均成交仅54.6万平方米,黄金月成色不足。
根据市国土房管局统计,1-6月广州十一区新建住宅网签面积364.76万平方米,同比下跌30%。7月份延续上半年颓势,根据阳光家缘统计,十一区网签一手住宅4287套,环比下跌26%,同比下跌31 .7%;成交面积486276平方米,环比下跌33.8%,同比下跌34%。供给上升,成交下降,最直接的后果就是库存上升。
合富辉煌集团市场研究部监测统计显示,目前广州十一区整体存量达到1101万平方米,去化周期长达16.5个月,以南沙、花都、番禺为代表的外围区域,存量尤其大,消化周期激增。其中,从广州原十区(不含增城、从化)新建住宅的供求比来看,已经达到157:100。
广州市社科院高级研究院彭澎分析,“穗六条可调整的内容是第三条,把外地户口购房社保年限三年压为一年,这种空间是有的。”他认为,现在广州市里和房管局的领导班子遭遇大调整,还不是放开政策的一个时间窗口,新的调控政策可能在今年年底居住证制度出来后出台。
如果放松,对楼市成交有多大影响?合富辉煌首席分析师黎文江援引广州市常务副市长陈如桂日前在新闻发布会提到的数据,“2013年广州市户籍家庭购房比例为65%,2014年上半年这一比例上升至90%。换句话说,去年非广州市户籍家庭购房比例为35%,今年上半年这一比例降低至10%,有25%的外地人购房需求被抑制了,预计这部分人群需求会释放。”
中地行策划部总监谢沁表示,贷款收紧的局面下,被抑制的外地需求即便放开,短期内对拉动成交有帮助,但不会出现诸如20%-30%的剧烈反弹。