广州南站今年将出让7幅地 番禺“睡城”形象有望改变

2014-03-26 15:07南方日报  

[摘要]近日，广州国土房管局发布《2014广州经营性用地供地蓝皮书》，今年广州拟供应21.45平方公里建设用地。广州南站商务区今年将有7幅用地出让，其中，5宗商业用地，2宗居住用地。南站建设将提速，并成为番禺一个新中心，相应也带动番禺新城、万博－长隆商圈等的发展。

彭 澎

近日，广州国土房管局发布《2014广州经营性用地供地蓝皮书》，今年广州拟供应21.45平方公里建设用地。

首先，值得关注的是，商业地产的发展可能强于住宅地产。在21.45平方公里建设用地中，住宅用地供应量为6.66平方公里，与去年基本持平；商服用地供应量5.09平方公里，比2013年增长了64.7%。商服用地供应量增加如此之大，显示出在调控不放松的大背景下，商业地产“异军突起”的持续性仍被看好。从这两年来看，不仅各大开发商纷纷加大商业地产的比重，而且商住公寓十分热销，许多受限购影响的家庭把公寓当住宅使用，也有的以此为投资物业，出租市场也十分看好。

另一方面，继温州楼市波动后，杭州等地也出现房价下行趋势，住宅市场出现分化，广州也有打折促销的情况。这多少也使得住宅用地供应变得较谨慎。

广州国土房管局表示，2014年广州将增强政府调控土地市场的能力，推动经营性用地平稳供应，优先保证保障性住房用地，优先供应普通商品住房用地。住宅用地不增，商服用地大增，多少也体现了这种调控的方向。在今年供应的6.66平方公里住宅用地中，商品住宅用地为5.27平方公里，保障房用地为1.39平方公里。显然，广州将按三中全会精神以及今年两会政府工作报告的要求，加大中小套型住宅和保障性住房供应，以保证“住者有其居”和真正刚性的需求。这对市场也将产生潜移默化的影响。其中，保障房估计还会采取招拍挂出让土地中的“竞配”和集中建设等方式，也会与产业园区和大型企业共建员工宿舍满足外来工的住房需求。

从实践来看，出让商品住宅用地继续采用“限地价竞配建”方式，既有利于控制地价推高房价的趋势，也有利于落实保障房建设。

在商业地产中，估计公寓楼会加大比重，而商场、写字楼可能得注意一些地区的饱和情况，在新城区也要合理布局。

其次，值得关注的是，商服用地有集中在几个重点发展区域的趋势。国际金融城、广州南站商务区以及万博商圈形成两大热点板块，前两者都是广州规划的“2+3+11”发展平台的重点。同时，这些地块有一个共同特点是规划了较大规模的“地下空间”。在目前“停车费涨价听证”争议纷纷的情况下，应该反思规划大量“地下空间”做商业的方式是否科学合理，是否可以加大停车场比重，减少地下商业设施。

其中，国际金融城规划的450米高的地标建筑（国际金融交流中心）所在地块也列入今年卖地计划，该地块面积只有2.47万平方米，建筑面积却达40.6万平方米，容积率高达16.4，是所有出让地块中容积率最高的。看来，国际金融城还要走珠江新城高密度的老路，原来规划中的一些岭南风情如何体现？同时，金融城今年将推出15宗商业用地，其中有7宗地块容积率超过13，这些地块的容积率比目前在建的未来广州第一高楼东塔的容积率（即13）还高。当然，不管怎么说，这也显示出这里是广州楼市今年的一大热点区域。

广州南站商务区今年将有7幅用地出让，其中，5宗商业用地，2宗居住用地。南站建设将提速，并成为番禺一个新中心，相应也带动番禺新城、万博－长隆商圈等的发展。这也是番禺拟改变“睡城”形象，拓展商务办公、商业消费，让人住下还要消费和工作的长远大计。

万博商务区将采用无缝连接的商业布置、公共空间以及地下环路系统，将区内9大项目的地下室连为一体。今年拟出让的2宗万博地下商业空间地块均为商业金融用地。广州致力于发展地下商业甚至动“地下金融”的念头，把地下空间的使用发展到极致，并不一定是好事。另外，长隆也将推出1宗游乐公园用地，总用地规模超过53万平方米。显然，与南站一起，番禺是国际金融城之外的另一大楼市投资热点区域。

其他如广钢新城、广日电梯地块等一批旧厂地块将入市变身为商服用地，但整体上比不上上述两大热点。

（作者为南方民间智库专家委员会副主席）