■访谈
中山大学港澳珠江三角洲研究中心副主任林江：
引进市场力量
跳出地荒困境
“地王”变“楼王”，这是谁的胜利？“地王”到底是块烫手的山芋，还是一个价值巨大的聚宝盆？十年之间，广州的地王由市中心一直外溢到番禺、萝岗、南沙，仍然让众多房企争先恐后、趋之若鹜，背后究竟隐藏着什么样的密码？
中山大学港澳珠江三角洲研究中心副主任林江接受了本报记者的采访。他提出，广州应该在盘活土地存量上大力引进市场的力量和市场运作机制，并将之作为一种城市发展的新思维和新模式。
“土地金融化是市场机制在起作用”
地王频现，意味着众多的发展商认为这个城市的土地，尤其是核心区域的土地供应已经不多了，现在用高价投地依然有可观的回报。
“我们不应对地王频现的现象太早预设立场，既然我们相信市场，相信市场机制，地王频现则是相关利益团体和投资者看好这个城市的未来，愿意用较高的代价投地，而我们也要先假设发展商不是傻子，他们经过了精心计算之后认为还是有利可图才会举手投地，故我们不应太过紧张。至于如何稳定土地市场的价格，道理很简单，就是需求和供给要平衡。”林江表示，如果地王频现，则意味着众多的发展商认为这个城市的土地，尤其是核心区域的土地供应已经不多了，现在用高价投地依然有可观的回报。如果政府此时能够增加土地供应，或者通过三旧改造等手段活化区内的相关土地物业，那么从中长期而言还是可以稳定土地市场价格的。
广州如何摆脱对土地财政的依赖？林江表示，要摆脱对土地财政的依赖，主要有两条出路：一是调整中央和地方的财政关系，在税收分成上让包括广州在内的地方政府拥有更多的可以支配的财政资源，二是积极发展经济，做大蛋糕，从而创造更多的财政收入。“土地财政可能并非地方政府愿意见到的结果，可能是无可奈何的情况下的一种选择。”林江认为，在新的历史条件下，广州市要面对用地指标紧张的挑战，如果能够加快三旧改造的步伐，我认为广州有可能走出一条逐步摆脱对土地财政依赖的新路子。
土地财政、土地金融化的问题备受关注。在林江看来，十八届三中全会决议提出要充分发挥市场对资源配置起决定性的作用，土地金融化本身就是市场机制在起作用。“土地金融化本身并不可怕，事实上，如果善用市场机制，把土地资源通过金融创新的手段实现其由存量沉淀变成流量盘活，这可能是解决地方政府财政紧张的一个重要的渠道。”林江指出，从银行的角度看，经过风险评估，如果认为金融风险是可控的，银行愿意加入以土地作为载体的金融创新之中，而地方政府也可以通过土地金融化实现中央政府所希望建立的混合经济体制，说不定还可以推动金融业和房地产行业的转型升级。“地王是否频现应该由市场说了算，我们不应预设立场。”
林江表示，地方政府大拆大建，带来了对房地产行业的庞大需求，另一方面，我国的老百姓大多希望尽早拥有自己的物业，也为房地产行业提供了刚性需求，“房地产行业还是会继续扮演重要角色”。
他也提出自己的担忧：“如果房地产价格飞涨，的确对转型升级会带来负面的影响，因为地价和房价太高，会导致大量的制造业从业者相继离开制造业，转为从事投机性较强的房地产行业，这对产业转型升级是不利的。”
“粗放式发展模式不可持续”
如果广州能够在盘活土地存量上大力引进市场的力量和市场运作机制，并将之作为一种城市发展的新思维和新模式，反而有助于广州跳出用地荒的困境。
“地王”背后隐藏着一项重大的命题：土地资源的稀缺。在市场化背景下，一线城市由于“人多地少”的客观特征，供求关系持续紧张，投资价值被品牌房企中长期看好，也势必会导致品牌房企积极布局一线城市的土地市场。
国土资源部部长姜大明在2014年全国国土资源工作会议上表示，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应，特别是人口500万以上特大城市，除生活用地外，原则上将不再安排新增建设用地。
像广州这样的一线城市，如何跳出“地荒”的恐慌？
“这是一种倒逼机制。”林江说。他表示，东部地区经济发展的瓶颈来自于经济结构的不合理，而折射到土地经济上，则是大量的旧厂房、老住宅没有活化，而过去地方政府又比较依赖摊大饼式的发展模式，耗用了大量的土地资源，人们称之为是粗放式的发展模式，这种发展模式一天不改变，如果中央没有相应的政策要求，东部地区依然还会在传统发展模式上采取路径依赖的办法，而这种粗放式发展模式显然是不可持续的。
数据显示，2012年底，广州可开发利用的平地资源只剩下不到600平方公里，按照现在每年近40平方公里的新增耗地速度，15年左右广州将无地可用。而另一方面，广州农村建设用地总量603平方公里，占全市建设用地总量的40%，但产出率只有国有建设用地的1/10。可以看到，农村土地管理相对粗放、无序，低效用地和闲置用地较多，沉疴已现。
林江分析说，以盘活存量为主，逐步调减新增建设用地供应，并非是要压抑包括广州在内的城市群的发展，而是希望成功倒逼东部城市能够依仗其比较雄厚的经济实力以及对市场机制的灵活运用的能力，实现城市群经济的可持续发展。
“表面上看，对广州而言，新增建设用地供应收紧，会对城市的发展带来影响，但是想深一层，如果广州能够在盘活土地存量上大力引进市场的力量和市场运作机制，并将之作为一种城市发展的新思维和新模式，反而有助于广州跳出用地荒的困境。”林江说。
专家表示，土地问题的根本出路在于变外延式的粗放的土地利用方式为更集约的土地利用方式。在政策引导之外，需通过建立合理的经济机制促进土地使用者的集约用地行为。
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