三中全会后的房地产 任志强怎么看？

任志强：未来的房地产格局中，大的房企会越做越大，小的会越来越小。三中全会以后，可能更多的资金转移到其他地方去了。中国城镇化率要达到70%，意味着需要400亿平方米建筑面积，而现在只有190亿，市场需求仍然很大。即使是城镇化基本完成了，每年楼房也有约5%的折旧，大概有20亿平方米，我们每年竣工量也就十几亿平方米。美国城镇化率已经达到80%以上很多年了，可是为什么每年还有相当的改造?为什么万科还要跑到纽约去投资?说明还是有机会的，不要以为从总量最大到总量适合的时候就没有房地产了，只是有人干别的更挣钱的东西，这是个选择问题。

更多的开发商会在城镇化过程中偏向于持有商业物业，比如说王健林。这就是说，城镇化率超过50%以后更多地会向商业物业转移。香港的前七大地产商都用了二十多年的时间，基本上将持有物业的盈利从20%上升到60%以上，而卖房子的盈利则缩小到40%以下。也就是说，过去全是卖房子，现在变成经营房子，也叫房地产。至于地产金融化的尝试，三中全会告诉大家会进行金融改革放开金融市场，干不干就看你有没有本事去干。比如说万科成为徽商银行最大的股东，但是它本身不是做金融的，所以还是需要有专业资质的从业人员去经营。当股东和自己去做是两回事，要分清楚。

记者：有观点认为，三中全会的政策或许让在农村买地或者买房成为值得考虑的投资。对于房地产的投资，你怎么看?

任志强：在一个正常的土地制度中，土地的价格曲线是中间最高，离城市越远，价格越低。但是在中国，农村土地是集体所有，农村的土地不值钱，但是政府一征地土地就值钱了。如果没有这样的土地制度，就是一个合理的曲线，而现在不是。中国住宅用地的稀缺性不能满足城镇化需求，导致居住地价远远高于其他地价。

但是不要把三中全会的政策解读成可以随便在农村买房，有个“经过政府规划批准”的前提，然后才能流转。小产权房还是不合法的。但是什么时候收房产税和物业税不清楚，可能从试点到立法会有一个很长的过程，这一届常委可能看不到了。也许下一届是人大授权立法，不是国务院授权立法。

至于投资房子的问题，我认为大企业的研究力量确实更雄厚一些，它们选择城市的时候，可能是看到这个地方的人均GDP、单位GDP及人口增长速度处于上升期，而住房开发的速度处于落后期，所以会选择更有发展潜力的城市进驻。但并不是大房企所有的计算都是成功的，它们在某些城市也有失误。不过总体而言，中国的大趋势仍是处于高速城镇化的阶段，大多数地区在人口增长的情况下都是可以考虑的。