四大板块二手住宅5月成交均价现涨势 流动资金紧张影响业主心态

　　珠江新城、新市黄石板块、广州大道南南洲板块及江南大道板块的平均价格在5月出现了一定的上涨。这四个板块成为目前广州楼市的热门板块。

　　日前，记者走访市场调查发现，业主心态普遍强硬，议价空间小了，甚至惜售不卖。但目前资金紧张对二手市场已有所影响，业内人士透露近日有少部分业主急卖，但接手客户减少；部分买家变得观望。

　　“在珠江新城看到35000元/平方米以下的楼盘都觉得很惊喜了。”刘先生为刚刚半岁的儿子准备未来的学位房，跑遍了广州市区主要的学位集中板块，本来对珠江新城情有独钟，但是近期珠城成交价量齐涨，预算不足的刘先生最终只能放弃。据满堂红最新数据，珠江新城5月成交均价比4月上涨12.6%。

　　此外，新市、黄石板块，广州大道南、南洲板块及江南大道板块的平均价格在5月也出现了一定的上涨。这四个板块为何成为目前广州楼市的热门板块，到底是什么人在买楼，为什么获得如此涨幅？

　　市场

　　业主议价空间继续收缩

　　“每个月的成交宗数都递增10%左右。”中原地产隽峰分行高级营业经理郭亚锋告诉记者，购买珠江新城的买家相对更理性，其中一个重要的原因是珠江新城的物业总价较高。“大多数买家是置换型的，首次购房的买家很少有，投资的也罕见。”像赵先生（化名）最近就下手买了一套4房200平方米的大屋，总价为700多万元，就是因为考虑到三代同堂，所以把原来120多平方米的单位置换成大房。

　　在成交量回涨的同时，据中原地产数据，珠江新城5月的价格相比4月也上涨了10%左右。

　　而新市板块的成交量增加20%左右，原因是该板块集中了不少100万元左右的单位，而这个总价正是很多首次购房者的心理价位。

　　满堂红数据显示，该板块价格涨幅为1.2%左右，而中原地产岗贝分行高级营业经理李苑峰告诉记者，价格确实没有怎么涨，只是业主的议价空间小了：“放盘价90万元的，最终成交价可能是89万元左右，不像以前多少谈个三四万元。”虽然新市的交通比较方便，但是居民大部分是打工一族，租金水平向来不是很高，70平方米的单位租金仅为1000多元，所以租赁投资者对该地段并不太感冒，反倒是刚需买家比较热衷。“所以我预测这个片区的成交量还会继续上升。”李苑峰说。

　　而江南大道板块的行情也逐渐升温。据中原地产江南大道中分行高级营业经理冯家豪介绍，5月的成交量比4月上涨5%~10%左右，其中两房楼梯房、电梯房最受欢迎。买家中80%为自住客，仅有10%~20%是投资者。

　　5月南洲地王一出，附近电梯楼业主马上有反应。如罗马家园二手放盘价由5月初的2万~2.1万元/平方米上涨到地王拍出一周后的2.3万~2.4万元/平方米，甚至有些业主索性惜售不卖。与电梯楼三房动辄涨15万~20万元相比，南洲一带楼梯楼虽也受“地王”带动有所上涨，但涨幅明显小很多。

　　合富置业南洲北分行主管张海辉对记者表示，南洲有一套涨幅较明显的楼梯楼三房，5月初业主以140万元放盘，目前业主已提价到153万元放卖，升幅约1300元/平方米。不过，与电梯楼普遍升价2000~3000元/平方米相比，涨价幅度只有一半而已。

　　分析：一手供应有限促二手反弹

　　“这四大板块是广州市区具代表性的板块。”满堂红研究部高级经理周峰分析，珠江新城板块属于高端物业的聚集地；新市、黄石板块则是白云区范围内外地客户最为青睐的板块；广州大道南、南洲及江南大道板块是现时海珠区二手房成交最为稳定的板块，它们在各自的区域内都有一定的代表性。“在一手供应有限，二手价格对特定买家而言还算可以接受范围的前提下，板块内的二手住宅成交量便有了快速反弹的可能。”

　　“这四个板块在5月份的二手成交表现相对出色，暂时只能是个体的现象。”另外，值得注意的是，5月份四个板块的均价皆比4月份有所上涨，但并非所有板块的均价都是前5个月最高，南洲板块5月的均价比3月稍低。

　　预测：有业主急卖 有业主观望

　　“尚未入市的买家多数是在今年3月没有来得及购房的准客户有潜在的需求，但对当时的政策影响力欠缺具体的判断，故留给自己两到三个月的观察时间。”周峰近期对买家进行了一次调查，发现现在无论是自住客抑或投资客，皆清楚3月底出台的调控措施对市场影响只在一个比较小的范围内，“有需求的客户，现在是边看边作是否入市的决定。尚有购房指标的投资客，现在目标也很明确，只选择容易转手或总成本不算特别高的中小户型住宅物业，楼龄稍长也没关系。没有购房指标的投资客，则有可能把资金投向传统老区的裙楼铺或办公物业。”

　　“每年6月流动资金都紧张，但往年没今年这么严重。”业内人士张小强（化名）告诉记者，目前资金紧张对二手市场已有所影响，因为资金紧张会影响市场购买力，所以有的业主会变得急卖，而部分买家变得观望。

　　“资金流动越紧张，对地产会影响越大。虽刚性需求市场好大，但银行不放款，业主又不想找按揭买家，会产生成交量下滑。”他觉得近日有少部分业主急卖，但接手客户减少：“量减少后，如流动资金未能正常运作，近几个月楼价都会稳中有跌。”不过，他认为，后市长远走势还是要看国策。