广东省房协会长蔡穗声认为房地产“一业兴，百业旺；

    一业衰，百业退”是客观现实，不应回避或过分夸大

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    中国房地产

    发展的“见证人”

    蔡穗声，经济学副研究员，高级经济师，房地产估价师，现任广东省房协会长、《南方房地产》杂志社社长。2001年至2010年4月，任中国房协常务理事。2007年5月起，任住建部住房政策专家委员会委员。1984年以来，发表了300多篇有关房地产的论文和评论。(来源:南方都市报 南都网

    ◎房地产是整个国民经济中市场化最彻底的行业。

    ◎很多人误以为房地产就是解决人民群众居住问题的产业，这种理解是片面的。

    ◎房企转型升级在于多元化，不能只走单一住宅开发之路。

    ◎南沙新区发展“游艇地产”，可以把地产与南沙临海的特点结合好。

    34年前，他是“文革”后恢复高考的第一届大学生，读的是中山大学哲学系。

    28年前，广州刚兴起房地产市场不久，他已经进行房地产研究了，在国家级专业刊物发表了第一篇关于住宅问题的论文《结婚无房是城市居住困难的突出问题》。

    同年，他参与组建了全国第一个城市管理研究室，参与组建了广东省第一个房地产学会广州市房地产学会。

    你问他2 8年来最大的感受是什么，他笑答：有意思、很刺激。“房地产发展像过山车，大起过，也大落过，做过‘妖魔’，也称过‘英雄’。在宏观经济过热时，它往往是被压抑的行业；当宏观经济过冷时，它往往又成了推动和刺激投资、消费的救市英雄。”

    “在中国没有一个行业像房地产行业一样，经历那么多风浪，经过那么多的考验，它是中国所有行业中，市场化、商品化走在最前面的先头部队，也是整个国民经济中市场化最彻底的行业，受到各种各样的艰难险阻是很正常的现象。”这就是广东省房地产行业协会会长蔡穗声的心声。正值省房协发布2012年前三季度市场分析报告之机，南都黄金楼市对其进行了专访。

    “这两年，我们没感觉地价涨得特别多”

    南都：从省房协发布的2012年前三季度市场分析报告看，近三年全省地价成交单价涨了近300%，而房价涨幅有限，你怎么看待这种现象？

    蔡穗声：这可能是结构性的问题，打个比方，假如头两年土地出让是中小城市居多，这两年是广州、深圳多，那么全省统计起来，地价就显得涨了很多。其实，这两年，我们没有感觉地价涨得特别多，近期还有几块地是底价出让的。

    “房企不要抱怨调控，要检讨自己的开发模式”(来源:南方都市报 南都网

    南都：从省房协的报告来看，呈现住宅开发比例减少、商业等开发比例增加的现象。

    蔡穗声：从我们的市场分析报告来看，今年前三季度，房地产开发确实存在结构性调整的现象，开发业态已出现转型趋势。

    南都：为什么会出现这种趋势？

    蔡穗声：长期以来，城市住宅比较紧张，对住宅需求大，房地产业在住宅方面投资比例也大。很多人误以为房地产就是解决人民群众居住问题的产业。其实，这种理解是片面的，房地产作为国民经济一个先导性、基础性产业，除了住宅外，还要给各行各业提供物质条件，如商业、写字楼、厂房、教育等都需要房地产参与。

    南都：业态转型过程中，会面临哪些压力？

    蔡穗声：我国地产行业发展30年来，住宅的开发投资比例长期占70%，随着城市住宅短缺状况逐步缓解，投资比例也应该适时调整。

    现在有些企业总是发问：为什么自己总是受到政策调控、压制？我认为，房企要从自身开始检讨，检讨自己的开发模式，传统发展模式已走到尽头。房企要持续发展，就必须转型升级。

    南都：房企转型升级，你有怎样的建议？

    蔡穗声：开发产品类型应该多元化，不能只走单一住宅开发之路。产品多元化包括两个方面：一是住宅作为主打产品的多元化，诸如养老地产、旅游休闲地产等等都是多元化的表现；二是产业链条的延伸，房地产行业与工业、物流、旅游、科技、文化、教育、医疗等等行业的结合。

    房地产作为先导性、基础性的产业，应该抓住这个特点去发挥长处，例如，建筑工业园区、文化创意产业园、科技产业园，等等。房地产可以先进入，做好基础设施与配套，其他产业再进去，共同建设与营运管理。

    转型升级除了做产品多元化，还需要从内涵发生转变，即盈利方式的转变。需要从单纯的“买地-建房-销售”这种售卖型的“准制造业”

    转变，转变为“售卖型”与“租赁型”结合，逐步加大租赁比重。目前，我们还处于地产行业发展的初级阶段，要逐步脱离制造业的特性，向服务业发展，转变为以投资租赁为主的现代服务业，这才符合房地产作为第三产业的特性。

    南都：在转变路径方面，是否有可以借鉴的盈利模式？

    蔡穗声：在美国，他们的地产投资和开发是分开的。美国有些基金会，他们可以向开发商租赁或购买物业，然后出租，通过管理和提供服务来获取利润。

    我们国家也有一些转变，例如万达广场，是自己做经营，属于租赁型的商业地产。广州最典型的是越秀地产，在香港有房地产投资基金，把国内几座自己经营的商业大厦打成资产包，作为基金到海外筹集了大量资金，继续运作商业地产。越秀地产这个做法是“美国模式”，也是西方成熟的运作模式。

    “既不要妖魔化，也不要英雄化”

    南都：你说“房地产不能妖魔化也不能英雄化”，这如何理解？

    蔡穗声：在很长的一段时间内，房地产如洪水猛兽一般，被妖魔化。与此同时，也有另外一方对立的观点将房地产抬高到英雄一样的位置。这种过高看待或过低看待房地产对国民经济发展的作用都是不理性的。

    很多人搞不懂房地产，包括一些经济学家。三十多年来，房地产经历了几轮的高潮低谷了，就像一个人经历过得意和失意之后，就会懂得人生是怎么回事一样。只有经历过房地产业几轮的高潮和低谷，才能明白房地产究竟是怎么回事。

    南都：房地产究竟是怎么一回事呢？

    蔡穗声：房地产业在国民经济中发挥着很重要的作用，除了作为财政收入的重要组成部分外，还拉动了四五十个行业的发展，所谓“一业兴，百业旺；一业衰，百业退”，这是客观存在的现实，不要回避，但也不需要过分夸大、过分扶持。

    “房地产行业作为国民经济的支柱产业”有一定合理性，要肯定这个行业发挥的重要作用。但是国民经济不能只依靠房地产业，地方政府也不能依赖出卖土地来维持城市财政，但这个转变是需要一个过程的。

    “如果货币贬值5%，意味着房价上涨幅度会超过5%”

    南都：近期，人民币持续升值，这对房地产业会造成怎样的影响？

    蔡穗声：货币增发，引起货币贬值，流动性增强，通胀压力陡增，增大了资产价格上涨的压力。

    举个例子，假如通胀率达到5%，并不意味着每个行业都有5%的通胀，与家电、家具、服装等行业相比，房地产行业因为土地供应有限，具有生产约束，所以行业通胀率会超过5%的平均水平。也就是说，房屋通过货币来衡量其价值，如果货币贬值5%，便意味着房价上涨幅度就会超过5%。(来源:南方都市报 南都网

    另外，由于房屋价格基数大，上浮5%，要增加10万，消费者感觉明显，而如果服装涨20%，增加100元，消费者反应就没这么大。

    “发展新区要走多元化之路”

    南都：南沙获批国家级新区后，房价涨幅已超过一成。

    蔡穗声：一方面大家看好新区的发展，这种预期会促使房价上涨；另一方面新区规划必然会使区内的基建投入、产业投入等，这些投入肯定会带来房价的上涨。

    南都：发展新区房地产，你有何建议？

    蔡穗声：在新区发展地产业，最好将地产和区域发展方向和产业优势相结合，不提倡沿用过去“政府卖地-房地产商建房-老百姓购买入住”的模式。我们鼓励房企去新区做开发建设，但不只是住宅，可以开发旅游地产、养老地产、养生地产等等。近期，去参加了南沙的游艇会活动，我提出了游艇地产的概念，可以把地产与南沙临海的特点结合好，做得好甚至可以成为南沙的名片。

    “今明年房地产仍会平稳发展”

    南都：业界人士都在关注今年底到明年的房地产走势。

    蔡穗声：房地产仍会平稳发展。因为相关政策和房价主要是受宏观经济走向影响，不会因为领导班子的调整而产生很大变动。

    国内楼市主要是受政策调控影响。现在，整个国际国内的经济形势不大允许政策做出大的调整，另外，在目前市场发展平稳的情况下，政策也没有进行大调整的必要，所以，我认为平稳发展的可能性较大。