在广州买套二手房，平均要掏多少钱？知名房产中介合富置业昨日发布了去年广州二手房市场报告。其中显示，2012年四季度二手住宅成交套均总价达157.7万元，较此前的140万以下明显上升。专家分析称，较大面积、高价二手住宅成交增多，反映了中高端换房改善需求的活跃度逐渐提升。

      数据：二手房成交量猛增三成

    广州市国土房管局阳光家缘二手网签数据显示，2012年广州二手住宅交易量较上年增加五成左右。而据合富置业数据统计，2012年广州二手住宅实际成交量较上年增加三成左右。

    报告分析指出，2012年前三季度，广州首次置业者的占比高达七成以上，换房改善买家萎缩至两成左右，个别月份不足两成，长线投资需求则日渐萎缩。2012下半年，随着市场信心的恢复，这种迫切性首置独力支撑二手楼市的局面慢慢改观，改善型和长线投资需求的活跃度有所增加。

    从二手房的总价看，100万元以下的二手房交投占比明显呈下降趋势，2011年100万元以下的占比在五成左右，而2012年逐渐下降至不足四成。而200万以上的占比则有所上升，由原来的约一成，上升至两成左右。2012年四季度二手住宅成交套均总价达157.7万，较此前的140万以下明显上升。

      合富置业首席分析师龙斌指出，较大面积、高价二手住宅成交增多，一方面与楼价的实质性上涨有关，也反映了中高端换房改善需求的活跃度逐渐提升。

      他表示，在当前国内外经济环境复杂多变、流动性长期保持充裕的预期下，市场对通胀的担忧加剧，加上楼市前景广泛看好，购入不动产自用或者长期持有以保值增值的买家有所增多。这部分买家大多经济实力较强劲，需求以较大面积的优质高端物业为主，珠江新城、汇景新城、天河北等高端物业集中的板块受到这部分买家的青睐，交投活跃度增加，其中单价4万元/㎡以上、面积200平方米以上的千万豪宅成交有所增多，如珠江新城凯旋新世界的望江大面积豪宅，2012年的市场需求较以往明显增加。

      区域：天河越秀萝岗二手楼价上涨较快

      由广州各区域的二手房成交量增幅看，越秀、天河、海珠、白云等中心区的增幅较大，大多在四成以上；番禺、花都等外围区域的增幅相对较小，在两成以下。主要受中心区一手新盘供应不足，外围新货较为集中的影响。此外，中心区的资源、配套、交通等优势较突出，也是不少二手买家青睐市区的重要原因。

      从各区域的价格走势看，2012年二手楼价涨幅最大的区域为天河、越秀以及萝岗三区。天河区和越秀区二手楼价较快速上涨，主要受一手新货稀缺以及资源、配套、交通等区域优势较突出的影响。萝岗则主要受益于东部山水城规划利好的带动，区内一手楼市成为市场关注的新焦点，成交量上升，新盘价格走高，拉动保利林语山庄、万科城等核心区优质二手盘的价格有所上涨。

      花都、黄埔以及白云三区等外围以及近郊片区的二手房价则在去年放缓了脚步。据分析，花都区主要受一手新货供应充足，较大程度上分流二手买家的影响。而白云区的二手楼价在2010年、2011年快速上涨，一定程度上透支了白云新城的规划利好，2012年区内的二手买家仍然以本地的首次置业需求居多，价格承接力略显不足，价格涨速放缓。

      报告还指出，去年二手房价涨幅较大的板块主要集中在越秀、荔湾、天河、海珠等中心城区的优质地段，如天河的东圃—车陂、天河北、天河公园、员村；越秀区的淘金—建设、东风东—东山口；荔湾的中山八—陈家祠、花地湾；海珠的工业大道、海珠中心等板块。

      租金：去年套均涨幅5%—8%

      去年，广州住宅租赁市场总体保持需求旺盛、租金有所上涨的态势。合富置业数据显示，2012年广州住宅租赁成交宗数同比去年增加3.8%，较2009年、2010年增加两成左右。

      租金方面，2012年广州二手住宅的平均租金较上年有所上涨。合富置业数据显示，2012年广州市中高档商品住宅市场平均租金为40.8元/㎡月，较2011年上涨了4.6%，涨幅较2011年有所减缓，2011年广州住宅租金的涨幅约为一成。2012年上半年，广州二手住宅的租金基本保持较平稳的态势；下半年，随着楼价的回升，部分板块的租金也有一定幅度上涨，但涨幅不大，套均涨幅在5%—8%左右。

      租赁交投增加、租金有所上涨，从根本上讲，是广州经济平稳、城市建设提速、城市价值和城市吸引力不断提升的真实体现。