尽管万博板块未来有望成为“广州第四商圈”已在业界达成共识，但当如此大体量的商业航母集体驶入番禺新城之际，广州还是为之一震。近日，万达集团、广东天河城集团、奥园集团陆续宣布以超过25万平方米的城市综合体姿态扎堆进驻万博中央商务区。随着上述巨无霸项目的安营扎寨，从迎宾路到市桥，一条首尾相连、囊括了数十个商业项目“手拉手”排列的“超级商业走廊”浮现长隆-汉溪-万博板块。

　　据番禺区最新规划，万博中央商业区是位于广州新城市中轴线南端的广州城市次级公共中心———番禺新城的重要组成部分，它毗邻长隆、汉溪和广州火车南站，是广州轨道交通三号线上的重要节点，将建成番禺未来的CBD。

　　广州“东进”战略造就了天河商圈奇迹，而在广州城市“南拓”战略格局不断推进之下，番禺“超级商圈”新势力正迅速崛起，并准备在新一轮城市战略中演绎新财富格局。

　　万博板块突显“鲶鱼效应”

　　“2008年，我区已经组织开展了万博商业区的城市设计工作。2011年，SO M公司提交了该区城市设计最终成果。按照区政府提出的建设目标，万博地区一系列项目已提出初步意向方案并正在快速推进。”广州市规划局番禺分局人士向记者透露。

　　去年11月，广州市番禺信息技术投资发展有限公司与万达刚刚签约的万达广场，位置就在海印又一城东面，用地面积8万平方米，总建筑面积约50万-60万平方米。“万博中央商务区内还有多个合作项目，将通过广州市产权交易所陆续对外公开招商。”上述番禺区规划局人士当时向记者透露。

　　果不其然，1月10日，广东天河城集团收到广州产权交易所的通知书，以总价19.44亿元竞得广州万亚投资管理有限公司在万博中心的招商引资项目68%的股权，该项目总建筑面积25万平方米。1月12日，奥园集团也透露，该公司从广州市番禺信息技术投资发展有限公司获得位于万博中央商务部的商业项目，总建筑面积30万平方米。而且上述三项目与海印又一城比邻而居，首尾衔接。

　　据说奥园地产集团董事局主席郭梓文相当满意。因为就广州规划而言，进入万博板块，也就意味着占据广州未来商业的制高点。去年7月，广州市政府正式批准番禺新城规划。番禺新城即位于番禺区北部，东邻迎宾路，南抵金山大道，西至105国道、市广路，北接南大路，地跨大石、钟村、南村三镇，总面积14.7平方公里。规划显示，番禺新城由三个地块构成，分别是汉溪地块、长隆地块以及万博地块，因此番禺新城也被称为“万博-长隆-汉溪商贸旅游区”。其总建筑面积约375万平方米，定位为现代服务业总部基地，以信息服务业、总部经济、中介机构、大型商业的集聚为主。

　　目前这个区域迎宾路往市桥方向，已云集四海一家、万博中心、吉盛伟邦、天河城项目、万达广场、海印又一城、敏捷·新城国际商务公馆、广晟数码信息广场、舜德酒店、奥园项目等上百万平方米在建项目。

　　广州商业未来的制高点

　　“以前广州市城市发展的中轴线是以天河为主，延伸到海珠区域，新的城市纲要将继续向南延伸到番禺新城，最后到广州新城。”按照番禺区规划分局编管办负责人、高级规划师侯启章的说法，未来广州将延伸珠江新城中轴线，形成以中信广场、广州火车东站为起点，穿过珠江新城，到达广州塔，再继续延伸至番禺新城、广州新城、亚运城的新中轴线。

　　这意味着，中轴线南段的作用不仅仅是C B D的功能补充，更重要的是，它是将天河、珠江新城和番禺的广州新城、亚运城，乃至南沙串联起来的关键纽带。而番禺新城位于番禺区北部，番禺大道与汉溪大道交叉口东部，正好是整个华南板块最核心的位置。

　　据规划显示，番禺将在轨道交通建设及高等级道路的建设上有大动作。除了已建的2、3、4号线，南起广州南站，经汉溪长隆、东往大学城，北至大沙东的地铁7号线已于日前正式动工，预计在2015年前通车。未来番禺地铁线路还包括8号线延长线、12号线、17号线、18号线、19号线。

　　据广州城市规划勘测设计院规划研究中心主任刘云亚介绍，在大广州战略下，番禺发展定位将主要是珠三角重要的生产服务和先进装备制造业基地、南方地区重要的科教资讯中心、岭南休闲旅游和生态宜居城区。

　　基于上述优势，广东省商学院流通经济研究所所长王先庆表示，“目前，番禺商圈仍处于婴儿期，但潜在的价值是非常巨大的。番禺商圈价值的提升，取决于周边商业设施的丰富和完善。”王先庆认为，预计建成后，番禺万博板块将是广州商业未来的发展方向，它不仅可以跻身广州的第四商圈，还将辐射整个珠三角的都市级现代化商圈。而且与北京路、上下九等传统商圈以及白云新城、珠江新城等近期崛起的新商圈相比，番禺“超级商圈”的影响力更广、等级更高。

　　地理纵深

　　六大组团：分节奏开发避免自相残杀

　　在新崛起的商圈中，白云新城新增体量30多万平方米，珠江新城新增规模不到30万平方米，相比较而言，正在建设中的番禺新城商圈的总规模更令同行关注。

　　事实上，除万博板块外，在未来番禺区的详细规划里，总体是形成“两轴两带六组团”的结构，而六大功能组团是，广州南站番禺新城组团、大学城组团、市桥组团、广州新城组团、都市农业组团、重装基地组团。

　　在六大组团商圈中，最引人关注的无疑是万博板块和广州南站商务区。其中，万博板块城市进度安排5-8年左右，目前已开业及在建项目重点商业项目总建筑面积已经接近200万平方米，同时该区域还筹划地下商业的发掘。而广州南站商务区酝酿5年内成型，首批9个地块正挂牌，核心范围内已有31宗经营性用地具备了出让条件。

　　就开发进度来说，上述两个商圈基本同步，这意味着，在未来5年内，番禺提供的新商业物业的规模增量相当惊人。这不可避免涉及定位、招商及后续运营问题。番禺商圈尚在起步，无论是写字楼、商场，其招商竞价能力有限，还要培育市场，但整个商圈物业一点批量入市，很可能出现同质化、招商难问题。此前，白云新城、珠江新城以及天河商圈部分新增物业就普遍遇到上述难题。对于前车之鉴，番禺如此大体量商圈，如何掌握开发节奏，避免内部同室操戈是值得考量的问题。同时房地产商在番禺开发的楼盘各自为政，同时加上迎宾大道分割，单边消费情况严重。如何协调辖区内近距离接驳问题，还需要政府、企业携手处理。

　　观点

　　番禺区规划分局编管办负责人

　　侯启章

　　在番禺新规划中，有一个核心区域将被重点打造，那就是万博-汉溪长隆板块。关于长隆、万博商圈的发展前景的讨论早已展开。在前不久通过市政府审批的番禺区详细规划，万博商圈被定位为现代服务业总部基地和信息产业销售基地。

　　合富辉煌首席分析师

　　黎文江

　　大型商圈加速建设、商业龙头纷纷进驻，这更多是为已发展起来的房地产市场进行配套服务。几大服务业行业龙头密集在万博板块，在地铁7号线开通后，将与南站板块形成良好的呼应，并对这一区域楼市的价值提升有极好的推动作用。