去年广州二手住宅登记交易量同比锐减近五成。记者14日获悉，合富置业、满堂红等中介机构近日发布了2014年全年广州二手楼市总结与展望报告。其中指出，2014年广州中心六区二手住宅成交均价高达2.66万元/㎡，套均总价高达230万，优质贵价物业成交增多结构性拉升二手成交均价。

 



 去年中心六区二手房成交均价同比上涨近两成。 资料图片

有意思的是，报告还分析了各类型物业去年第一到第四季度的让价空间，150万物业最好“讲价”，去年四季度的平均议价幅度略超10%。

焦点 1

二手住宅成交同比缩水近五成

据广州国土资源与房屋管理局数据显示，2014年1-11月广州二手住宅登记交易4.4万宗，353.6万㎡，较2013年同期的减幅接近五成。而据合富标准指数监测阳光家缘网签数据显示，2014年全年广州二手住宅网签2.47万套，220.2万㎡，较2013年同期减少三成。

满堂红地产发布的年度二手房报告则称，根据官方数据统计，去年广州原10区二手住宅登记量为4.88万宗，创自2004年以来最低水平，比2008年的53841宗还少了5042宗。

二手房成交为何会出现如此大的降幅？合富置业的报告显示，外围及近郊部分一手项目低开出货，加上部分开发商积极促销走货，部分新盘的价格与周围二手盘甚至有所倒挂，对部分二手客源的分流十分明显。由于部分开发商积极促销走货，而二手物业的价格大多降幅有限，造成了2014年一、二手楼市“冰火两重天”。尤其是四季度“930房贷新政”后，10、11、12月，广州一手网签均超过7000套，较前三季度的5000-5500套左右明显上升；而二手住宅的交投量仍较低位。受此影响，2014年广州二手住宅的占比有所下降，由2013年的55%，小幅下降至49.3%。

报告还分析称，由各区域的网签量看，天河、海珠、越秀、荔湾、白云等中心六区的网签量降幅较大，均在四到六成之间。番禺、花都、萝岗、增城、从化等外围片区的降幅相对不大，基本在一成左右。

合富房地产经济研究院院长龙斌表示，中心区的网签降幅远高于外围片区，主要与外围区域在2014年的年初才正式实施二手住宅全面网签有关，也与中心区楼价高企、部分需求外溢有关。

值得注意的是，2014年，中心区一手和二手的楼价总体仍然维持高位企稳。据合富辉煌（中国）市场研究部监测显示，天河、海珠、越秀、原荔湾等市区的新盘价格均在3万元/㎡以上，超过4万元/㎡的新盘不在少数，中心四区的一手成交均价基本超过3万元/㎡，总体价格维持高位企稳。二手楼价方面，据合富标准指数数据显示，2014年市区新盘附近的较优质二手物业，价格基本维持在2.5万元/㎡以上，不少超过3万元/㎡。总的来说，一手盘的价格高出同地段较优质二手盘5000-8000元/㎡左右。

满堂红市场研究部高级经理周峰分析，2015年的广州二手楼市将受几个不定因素影响，如政策、信贷、卖方定价、客户选择等，当中尤以“穗六条”最为重要，故全年的走势不能作单一预测，必须分两种情况。第一种，若“穗六条”在整个2015年皆不放松，则信贷放松及降息手段可以促使第一季度二手市场成交延续2014年第四季度的态势继续放量，但准客户的消耗速度必然高于重新储备速度，第二季度之后将步入短期调整，二手楼价仍会下调，待符合入市资格的客户积累到一定量才重新释放，原10区月均登记量将从2014年的4400宗/月增加到4900宗/月左右。第二种，若“穗六条”在2015年某个月份得到放松，则放松前的表现类似上一种情况，放松后因入市客户增多及信贷政策的配合，二手市场特别是郊区板块被真正激活，原10区月均登记量有望回到5800宗/月的水平，二手楼价也会一改2014年的窄幅振荡态势，进入单边上行通道。