房价又在大涨？种种忧虑又在持币观望尚未出手的准购房者心中滋长。这种焦虑感在进入12月以来更为明显。上周末，广州市内多个楼盘开售。包括保利塞纳维拉、尚东君御、珊瑚天峰、碧桂园天玺湾、雅居乐富春山居等楼盘公开发售，销售情况都异常火爆。从市场反应来看，年末买家热情高涨，难得一见的抢楼场面又再出现。诸多迹象显示，在房价看涨预期之下，不少此前观望的持币待购者纷纷选择眼下出手。

      与此对应的是，此前广州市国土房管局公布数据显示，11月广州市10区新建商品住宅网上签约面积76.92万平方米，同比增加117.5%，环比减少9.2%；网上签约均价14769元/平方米，同比上升10.4%，环比上升9.8%。据研究人士分析，随着近几个月广州楼市成交持续走高，置业者心态有所逆转，对房价看涨预期逐渐成为主流观点。这也很大程度上导致买家有相对更为积极的入市心态。另一方面，对于目前出现房价上涨局面，分析人士普遍认为是多个豪宅项目在年末集中入市，相关成交推高了成交均价，属于结构性上涨。

      豪宅盘刚需盘都热销

      记者注意到，上周末开售的多个楼盘分别位于不同区域，各自定位也有所不同，既有郊区的刚需楼盘，也有市中心的豪宅楼盘，但销售反响都相当不错。

      位于珠江新城的尚东君御，是市中心区豪宅项目的典型。该项目周日开售，均价4.5万元/平方米，而有购房者在周六晚上就前往排队，不少买家是盯准38平方米的小户型单位去的。该户型产品的投资定位，在目前珠江新城是绝无仅有的，因而受到疯狂追捧，开发商自报当日首推的170套单位销售超过90%，销售额超过5亿元。据悉，38平方米一房一厅户型及91平方米三房两厅户型最受欢迎，出现多个客户抢一个单位的情况。

      同样在上周末开售的碧桂园天玺湾，则受惠于近期南沙国家级新区利好而热销。开盘当日最高可以享受到约91折。其约65平方米洋房，折后总价62万元/套起，对于不少买家颇有吸引力。据碧桂园销售负责人透露，成交中广州买家占近九成，其他则来自香港、深圳、澳门、珠三角等其他城市。而广州买家中，除了南沙本地人外，还有不少来自天河、番禺、海珠、荔湾等市中心区的买家。据碧桂园方面的统计，买家中属于首次置业占55%，而处于投资目的出手的则占35%，“一次性付款购房的买家挺多”。

      位于荔湾芳村板块的保利塞纳维拉，周末首期推出的是69-132平方米的二房至四房洋房。由于刚需定位准确，237套单位基本售罄，来自市区的广州买家占成交绝大部分。其中69-77平方米两房、92-110平方米的三房单位最受欢迎。开发商表示，由于该洋房产品拥有85%超高实用率，90平方米的三房单位带两个卫生间，且18层低密度社区优势，让其销售成绩相当理想。

      近期另一大热门刚需楼盘万科欧泊，受到买家追捧的程度更高。在12月15日，万科欧泊A1、A2两栋单位公开发售，当天的成交金额就超过3亿元。开盘首日，万科欧泊的销售中心人声鼎沸，从上午抽签选房开始，场内的气氛就极为火爆。至今仅两周时间，该项目的累计销售金额更是近15亿元。据项目负责人透露，万科欧泊推出的均是70－90平方米左右的两房至三房户型，而前来购房的大部分都是自住型的刚需买家。“从12月2日首度开盘开始，我们的销售额就在快速累积，现在已经接近15亿元了。”而事实上，近段时间刚需买家极为积极的入市举动无疑是万科欧泊热销的关键。

      豪宅流行低调开售

      对比不少公开发售，现场热烈的楼盘项目，也有楼盘项目选择低调开售。位于番禺洛溪的珊瑚天峰，上周末在四季酒店正式开盘，从晚上7点半开始摇号，一直持续到次日凌晨4点，总推309套190多平方米的单位，以1.4万元/平方米的销售均价售出超过八成单位。珊瑚天峰由知名港资开发商和记黄埔开发，是洛溪板块发展多年的豪宅盘。该项目曾在今年4月率先大幅降价促销，引发市场震动。此次夜间发售同样采取“以价换量”的策略，吸引了相当多的买家出手。记者获悉，与珊瑚天峰仅一路之隔的时代外滩新一期大户型产品，预计售价在2.8万-3.2万元/平方米，旁边的海怡半岛目前在售产品价格已在3.5万元/平方米以上。

      同样低调开售的还有位于天河北的新鸿基地产全新项目“峻林”。该项目紧邻广州火车东站，为林和村旧改项目。据悉其在12月8日已低调开盘，据称首期推出的160多套单位已售罄，成交均价约在3.9万/平方米，成交10亿元。而开发商对于此次开售十分低调，并未对外公开发布相关资讯，对于记者的问询也表示不愿多谈。位于科学城的地王项目雅居乐富春山居在上周末低调发售，据悉，面积最小的130平方米产品售罄，价格约2.8万元/平方米。白云新城地王中海云麓公馆也在近期悄然开售，其网签均价为38901元/平方米。

      据业界人士分析，众多豪宅项目的低调开售，也与此前广州的“限售令”有关。9月份以来，广州对部分市区楼盘实施了限售令，重点针对高价楼盘启动限制预售套数及限制签约。广州市国土房管局表示该政策是为了适当控制交易节奏，分析人士则普遍认为该政策旨在扼制不断上涨的房价。由于豪宅项目集中入市对于全市一手成交均价的影响明显，不少开发商为了降低“被重点关注”的压力，而选择低调开售，同时在开售价格上也给予适当优惠，而不是大举涨价。

      记者发现，尽管广州不少豪宅都选择低调，但买家热情高涨仍然使得这些项目在销售上赚得盆满钵满。近期较受关注的萝岗豪宅项目雅居乐富春山居在12月16日将首批260套“平山墅”推出市场公售。而在开盘当天就吸引了大量高端客户前去购房。记者从开发商处得到的数据显示，仅在开盘两天的时间内，雅居乐富春山居就销售了9.2亿元，首推的260套单位已经消化了183套，去货率超过七成。而记者从阳光家缘查询到的数据显示，雅居乐富春山居网签的成交均价为25893元/平方米。

      近期走低调路线的另一大豪宅盘中海云麓公馆，因未正式推售就已经有一套成交而颇为引人关注。而记者从中海集团获悉，作为白云山麓不多的豪宅盘，该项目前期推出的首批单位在一周时间内就已经全部售出。目前记者在阳光家缘上查到的成交数据显示，中海云麓公馆近一个月网签套数为15套，均价达到38901元/平方米。

    看涨预期推动买家出手

    购房者心态的转变无疑是2012年年末广州楼市行情逆转的关键因素。有分析认为，买家心态将对后市有较大的影响。南方日报与合富辉煌近期联合展开了2012年年末置业者心态调查，调查结果显示，改善型买家出手购房的意愿明显加强。本次联合调查在今年11月底进行，调查取得来自广州十区二市53个楼盘的有效问卷730份，全面了解广州购房者的置业心态变化。

      数据显示，目前广州住宅市场置业次数仍以首次置业、二次置业买家为绝对主导，但比例有所下降，由今年年中的81%减少至77%。而三次及以上置业买家占比则增加了4%，达23%。在当前限购市场下，该部分买家中，31%选择通过子女名额购买房产，用以解决限购问题，其次，有19%买家选择非限购物业，17%买家通过亲戚朋友名额购买。

      而对于未来房价的走势预期，受访者普遍均认为房价将上涨，为市场主流，认为“稳定为主，小幅上升”占比59%，而认为将“大幅上升”的占比亦有4%。认为未来房价将下降的占比，则由今年年中的41%大幅减少至20%，减幅明显。

      “很明显，现在在广州房地产市场中，买家的心态变得越来越积极。”合富辉煌首席分析师龙斌在接受本报记者专访时分析称，这种市场心态的转变并非是一蹴而就的，而是今年整体平稳行情的结果。“买家入市积极，特别是刚需以及换房家庭的出手购房肯定会对成交量有积极的影响。”龙斌向记者表示，在今年年末，甚至在明年年初成交量都会保持着比较高的水平。

      南方日报记者 李广军 蒋劲劲

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    明年“房奴”

    还贷压力下降

    年关临近，受制于信贷额度，不少商业银行都惯例般地在年底收紧房贷，不少正在申请商业贷款的购房者都不得不等到来年才能获批。但尽管如此，好消息仍是有的，今年以来央行先后两次下调人民币存贷款利率，对于降息前已经购房的老“房奴”来说，即将到来的元旦就能开始享受降息带来的实惠。而近日，不少经济学者更是预测，明年央行仍有较大可能下调存贷款利率，房奴们的还贷压力将会进一步下降。

    元旦将成“减压日”

    早在今年6月和7月，央行就接连两次降息，房贷年利率直接下调了0.5%。然而这些降息带来的实惠并未能马上体现，很多购房者都发现，尽管半年过去了，但每个月还贷的金额却完全没有变化。记者从广州中国银行、工商银行等多个大型商业银行获悉，降息的利好并不是马上能体现出来的。“一般来说，客户申请的住宅贷款都是一年一调的。”中国工商银行某支行信贷人员告诉记者，目前大部分的房贷都是在每年的1月1日，即是元旦才进行调整，将按照当天的基准利率执行新的贷款利率。也就是说，即使是早在今年年中就已经降息，但大部分“房奴”的还贷利率要等至明年元旦才能跟上降息的步伐。

    “一切都是看合同的。”在广州某按揭公司工作了5年的陈小姐透露，按照现时广州各大银行的房贷流程，在签订贷款合同时都会注明“调息”这一项，这一条款就是客户选择调整贷款利率时限。“也并非是所有的客户都是以元旦作为调息日。”陈小姐称，在各大商业银行的合同中，除了一年一调的选择外，也有按月调息、三个月一调、半年一调。“但是大部分客户在签合同时都不太留意这一项内容，所以大多数都是选择了默认的一年一调。”也就是说，对于大部分以贷款方式购房的买家来说，今年的两次降息的利好将集中在元旦出现。

      新利率下还款压力减小

      两次降息有多实惠？记者发现，在今年6月8日，央行首次降息时，将5年以上贷款利率从原来的7.05%下调至6.8%，降低幅度为2.5%。而不到一个月后，7月6日，央行再度下调利率，直至6.55%，下调幅度也为2.5%。也就是说，今年以来5年以上贷款利率的下调总幅度达到5%。

    按照大部分购房者的一年一调的调息周期，在明年的元旦当天，这些房奴的还贷基准利率都将调至6.55%。以贷款100万元，贷款期限为20年为例，如果是采取等额本息的还款方式，以基准利率计算，在今年7.05%的利率下，每个月的还贷月供为7783.03元。而从元旦起，贷款利率下调到6.55%，那么月供款将减少至7485.2元，每个月减少的利息接近300元。

       而对于一部分老房奴来说，在元旦过后，获得的好处还更多。在2008年金融危机的时候，广州一些大的国有商业银行都推出了房贷利率7折优惠的政策。由于当时不少贷款者都与银行重新签订了补充协议，尽管在房地产调控时期，7折利率优惠仍然有效。在这种情况下，今年的两度降息给这些老房奴就带来更大的利好。按照调息后5年以上6.55%房贷基准利率计算，7折优惠后，利率仅为4.565%，相比5年期存款的年利率4.75%还低，存贷款出现了倒挂。也就是说，把同样多的钱存到银行，不仅能还上贷款还有赚。

      明年上半年仍有降息可能

      今年的两度降息以及经济增速的减缓让不少专家对于明年央行再度以降息来缓解经济压力的预期上升。

      在日前，中金首席经济学家彭文生就公开预测，他认为明年全球货币政策将以宽松为主基调，中国可能在明年上半年进一步降息。“中国仍将是以宽松的货币政策为主。”彭文生表示，由于受到国内财政策扩张的影响，明年国内整体经济上会有一个小幅的复苏。他预计明年中国经济增速将达到8.1%，比今年要略好。同时彭文生认为，明年货币会比较稳健，新增货款要达到9万亿元甚至更多一点。在他看来，尽管今年央行已经连续两个月下调存贷款基准利率，但是“明年上半年也还有进一步的减息可能性。”

      房贷利率下调预期强烈对于房地产市场的成交无疑是一大利好。有开发商人士认为，降息就是间接降低购房门槛，会带动更多刚需入市买房。