房企大佬依然“看涨”后市 “五一”预计有1.7万套新货，但真正拿到预售证的不多 
发布日期：2013年4月12日

发布媒体：《广州日报》

发布版面：B9家天下

发布情况：原文上载

 

五一”楼市前瞻系列报道之一：价格走势预测

　　上月底，一场围绕房价涨跌、以“裸奔”为筹码的赌局有了结果。3月30日晚，此前曾预计房价在3月迎来下跌拐点的深圳英联不动产董事长郭建波“提前认输”，并在微博上向“@平安北京”申请“裸奔”。4月1日，“@平安北京”对北京一媒体表示，对郭建波裸奔的申请没有必要进行回应，并建议他“依法依规行事”。在赌局中获胜的任志强日前在博鳌亚洲论坛2013年年会期间，面对媒体的追问再次不改其“大炮”本色，在谈及“国五条”以及住建部部长在“两会”期间所说的“严格执行‘国五条’，房价会按照国务院调控的趋势走”时，任志强说：“他说的话你信吗？”事实上，对于历经“十年九调”依然向上的房价走势，有“楼市预言家”之称的任志强“越调越涨”的预言确实是屡言屡中。早在两年前，任志强就在微博上直言：“天天喊调控房价，为啥政府从来不从土地供给、土地价格和税收减负上下点工夫呢？不从提高民众收入和减免个人购房税费、提高民众的购房可支付能力上下点工夫呢？”业界人士认为，任志强的话说到了问题的根本上，或许正因为他把问题看得比较透，才敢咬定“越调越涨”吧。

　　日前，上海易居房地产研究院发布的最新报告显示，截至3月底，受监测的20个典型城市新建商品住宅库存总量创17个月以来新低，存销比也呈现继续下滑的态势。报告称，根据库存现状，市场消化完这些库存的时间仅需8.3个月。去库存周期明显缩短，使房价依然具备上升的可能性。其中，广州楼盘库存的环比跌幅在全国排第三，达到7%，库存不足或将导致房企对楼价保持较强硬的态度。     记者 王荔珏

　　在广州，无论是消费者还是发展商，也大多持楼价看涨的观点。上周末，记者在番禺一楼盘以看楼者的身份与一看楼客闲聊，这位从事信息咨询的看楼客表示，“我从一份《网民眼中的房价》调查数据结果发现，在有近3万名网民投票的网调显示，84%的网友感受到身边房价正在上涨，而其中，69.7%的网友都看涨今年的房价。所以，我趁着最近工作比较空闲，赶紧来看看楼，希望赶在新一轮的房价上涨之前，把小房换成一套大三房，不然恐怕真的越来越买不起了。”

　　政府暗限价 房价难大涨

　　海珠区一房企的负责人也向记者透露，从新“国五条”出台后到广州细则落地，该盘的销量呈稳中有升的态势。不过，由于政府在住房备案过程中都规定了指导价，因此房价大幅上涨的可能性不大。当然，基于市场的购买力相对稳定的缘故，房子在不愁卖的前提下，肯定也就不会随便降价了。近期，市桥南区一楼盘也明显减少了优惠折扣，理由是市场的消化量有明显增加，公司因此收紧了折扣。

　　在二手房市场上，虽然成交量较“细则”落地前有大幅的回落，但价格却表现出相当坚挺的一面。番禺多位中介人士都表示，卖家如今都以“证过五年且唯一”为卖点，在放盘价上坚守高位，不愿意有一丝的议价空间。

　　有楼盘借“裸卖”变相涨价

　　近期，一些已开售或将开售的楼盘价格也有上升的趋势，只不过是表现形式多样，有的直接升价，有的则采取“裸卖”的形式换取楼价的相对平稳。日前，萝岗一大盘推出约200套“刚需”单位，尽管均价较此前的一期涨了约1000元/m2，但依然在当天售罄。据称，下一期新推单位不会涨价，但却以“毛坯”形式发售，这其实也等于是变相涨了价。

　　广园东一大盘预计在“五一”前后推出一批带2000元/m2装标的精装修单位，目前的放风价是1.2万元/m2左右。这与此前该盘的7000多元/m2的毛坯均价相比，有4000多元/m2的价差，即便扣除了2000元/m2的装标，该盘也涨了2000多元/m2。

　　4月第一周，广州的预售房源显现出大幅减少的势头。据搜房网数据监控中心最新统计，上周（4月1日~7日），广州十区二市只发出2张住宅预售证，两项目合共新增296套预售住宅，环比前一周（2238套）下降86.77%。这也是今年以来预售房源供应单周的最低值。近期，记者采访多个房企都表示，“五一”新增的可售货量有限。其中，供应大户是亚运城的新组团，预计有500套左右单位推出。

　　供应跟不上 楼价或再上行

　　日前，合富辉煌发布的市场监测报告显示，预计4月1日~5月3日，全市十区在售货量约6万套，其中新货约1.7万套，与近几个黄金月相比新货略有增加，余货约4.2万套。

　　在这批1.7万多套预计新货中，已拿预售证的约7600多套，预计中心六区有可上市新货5300多套，占十区总货量的31%，但值得关注的是，到目前为止中心六区已拿到预售证的新货只有1366套，大部分新货能否在“五一”前取得预售证并发售，则还是未知数。花都、白云、南沙、番禺是“五一”期间新货最多的区域；老四区新货也不多；黄埔、萝岗新货稀缺；天河新货少，存量大。

　　据合富辉煌预计，2013年“五一”期间广州楼市整体平稳，成交量可望保持去年第四季度以来的较高水平。但限价、限签等手段加上楼价涨幅过快等因素，都将制约后市成交量继续放大。     记者 王荔珏

　　观点·看涨派如是说

　　幸福人寿保险股份有限公司董事长、原中国房地产开发集团总裁孟晓苏：十年调控使房价上涨成为庶民灾难。房价调控一次上涨一次，越调控越上涨。其原因很简单：面对供不应求与保障缺失应增加房屋供应，调控措施却都是抑制供给。明明调反了，却怎么说也听不懂。

　　华远地产董事长、全国工商联房地产商会执行会长任志强：房价下降恐怕会成为消费者的奢望。此次楼市调控会使得市场中一些不合理的因素显现出来，调控就像搅动啤酒，会搅出一些泡沫来，这大概就是有人说的泡沫吧，但它显然是啤酒的合理成分。

　　首创置业总经理刘晓光：“国五条”是比较犀利的调控，但下一步市场还要增加供给，会释放一些“刚性”需求，今年房价可能还会涨。          记者 王荔珏

　　根源·四大助涨效应

　　业界普遍认为，追究房价上涨深层次的原因，除了供求关系的失衡之外，买家踊跃入市是由于受到了四大效应的驱动：

　　一是财富保值效应。我国历来有“以末致财，用本守之”的传统，而土地就是所谓的“本”，现在的“本”则体现在房产上。有数据显示，从2006年至今，部分热点城市热点区域房价上涨7倍，同期黄金价格最高才升了4倍。这表明房产比黄金更能抵抗通货膨胀。

　　二是财富示范效应。2003年以来购买了房产的人，都从房价的快速上涨中或多或少增加了真实或纸面财富。

　　三是恐涨效应。十年调控，房价不仅没有下跌，而且达到惊人高位。这令房价上涨预期存在很强的路径依赖，实现根本逆转难度较大。

　　四是婚房效应。“丈母娘需求”普遍存在，这是住房“刚性”需求持续旺盛的关键所在。

　　记者 王荔珏