上半年即将过去的时候，突然而来的银行“钱荒”，顷刻间引发“股慌”，牵动楼市人心惶惶。由于5、6月间全国土地狂欢，而营造出来的下半年楼市乐观预期，是否要重新考量？自从新“国五条”3月份出台以来，各地表现为高举轻落，综观各项楼市数据，市场整体仍在高位运行，销售增长，房企资金充裕，土地市场活跃，一线城市房价重拾升势，给调控带来一定程度的压力，下半年楼市调控会否加码？
初步判断，由于大部分地方政府上半年有效控制了房价的过快上涨，下半年调控力度不会加码。今年1～6月，广州市收获国有土地出让金307亿元，房地产实现地税收入214.1亿元，占地税总税收比高达39.3%，对广州市同期地税收入总量和省级收入增量贡献率分别高达109.3%和147%。近日，广州市地税局总会计师李健强对省人大调研组表示，“今年上半年，得益于楼市成交活跃，广州市房地产业税收大幅增长，在其他行业税收增速低迷的情况下显得一枝独秀，成为广州1～6月税收增长的最主要拉动力”。可见，地方政府迫切需要土地收入和房地产税收支持，而要开发商肯打开钱袋子买地，地方政府也会营造宽松一点的市场氛围。增加财税收入与调控房价可否得兼，下半年有可能看到结论。
第一部分土地市场（本部分前博文曾发表，现经增删重发）
1、土地市场盛况空前。6月25日，是法定的第23个全国土地日，今年主题是“珍惜土地资源，节约集约用地”。二天后的6月27日，全国各地大中城市从早到晚、从北到南，掀起了一场土地狂欢的浪潮。就在这一天，各地政府共收获了200亿元的土地出让金，践行了今年土地日的主题，成为名符其实的“全国土地日”。另据媒体报道，今年上半年，三个一线城市一反常态地积极高价卖地，今年前6个月经营性用地出让收入，北京为630亿元，同比增幅334%，接近去年全年的648亿元。上海为703.78亿元，同比增长373%。广州为307亿元，相比去年同期95亿元，增长223%。而另一个一线城市深圳，因为土地紧张，从2月起连续5个月都没有土地出让，在全国土地盛宴中，遗憾缺席。二、三线部分城市如：南京、成都、佛山、东莞、中山，珠海拍出的部分地块溢价率颇高。
2、“钱荒”如浮云，美国退出QE3只是传说，无碍地王出现。有媒体认为受银行“钱荒”影响，会引发房企资金链绷紧，加上美联储表示要逐步退出量化宽松（QE3）政策，境外上市房企融资受阻，故而断言下半年房企日子难过，土地市场会降温。然而，本轮“钱荒”被金融业界人士普遍认为是央行在惩戒银行同业的不规矩行为，给资产负债管理薄弱的银行敲响警钟，并不意味流动性紧缩。央行再三重申，我国流动性处在合理水平。而美联储退出QE3的表态仍停留在口头上，要付诸行动还要假以时日，下半年是不可能退出的。细心分析广州上半年几个地王的创造者如佳兆业、越秀地产、恒大等房企，均是在香港上市的公司，其境外融资优势造就了地王的诞生。下半年广州仍有大批靓地拿出来，例如：荔湾区原广州钢铁厂、海珠区原广州造纸厂、黄埔区原阀门厂等等，都是旧城区价值高、易拆迁的大块靓地，难保房企不会“打崩头”去抢高地价。另外，旧城区内还有一些只有几千平方米的“边角料”地块出让，总地价不会很高，适合中小房企开发单体楼，估计会诞生单价地王。
3、面包始终贵过面粉。有人形容新地王楼面地价高过周边在售房屋价格，称为面粉贵过面包。理论分析，新面粉远远贵过旧面粉，自然有可能贵过之前较便宜的旧面粉做的面包。问题是，新面粉做的新面包能否远远贵过旧面包，即新地王能否卖出新楼王价格？从历史记录看是可以的。三年前的2010年，广铁南站地王价17203元／平方米，开发出珠光御景1号58000元／平方米，地价占房价30%；白云旧机场地王价20000元／平方米，开发出中海云麓公馆和保利云禧40000元／平方米，地价占房价50%；原芳村高尔夫球场地王价7408元／平方米，开发出中铁荔湾国际城21000元／平方米，地价占房价35%。如此看来，面包始终贵过面粉，面粉成本最高占到面包价的50%。
第二部份商品住宅市场
1、上半年全国主要城市商品住宅成交量升价稳。据国家统计局数据，今年1～5月份，全国商品住宅销售面积同比增长37.6%，住宅销售额增长56.8%。四个一线城市中，北京调控政策最严格，成交量同比增幅最低，沪穗深的同比升幅较高，广州商品住宅成交344万平方米，同比上升51%。深圳商品住宅成交188万平米，同比上升56.7%。珠三角主要城市成交面积增幅在40%～80%之间。与2012年1～5月商品住宅成交均价同比，广州上涨19%、深圳上涨19.8%、中山增幅超过10%，珠三角其余城市房价上涨幅度基本在8%的可控范围内。
2、由于政府“限制高价住宅预售及签约”策略显效，广州楼市下半年刚需盘大量增加供应，将会拉低整体均价，年底前有望回稳在房价控制目标内。今年上半年广州市十区商品住宅供应量仅300万平方米，而成交量达344万平方米，同期消化率115%，供不应求之下房价被推高。为此，广州市政府实施“限售、限签”政策，逼使开发商减少高端住宅供应，下半年转为大量开发中低价位住宅。按照施工进度预计，广州十区下半年商品住宅供应充裕，将有超过36000套新增商品住宅可以推出市场，不过，在“限预售”背景下，推货量存在较大变数。预计下半年中小户型（120㎡以下）是供应主力，占总量62%。番禺、花都、南沙、萝岗四个外围较低价区域，预计下半年推出新货占十区总量六成以上。而豪宅（均价4万元／平方米以上）下半年估计只有2000套左右申请预售，但不可能全部准售。从供应量来分析，由于中小户型及外围较低价住房供应占比大，成交量亦相应占大头。从今年头5个月成交量334万平方米，共29838套住房计算，平均每套115平方米，可见120平方米以下中小户型颇受市场追捧，下半年会有效拉低广州楼市整体均价。
此外，开发商为了楼盘能以较低价申报批准预售，考虑实行把一套住宅合同分为毛坯房和装修二份合同与买方签约。有媒体报道，有关部门回应称，签订两套合同属于民事行为，买卖双方都要承担相应的法律责任和交易风险，开发商和买家应当谨慎合法依规进行房屋交易。根据监测，下半年广州多个楼盘将以两份合同形式操作，届时或会对房价走低产生作用。
3、要高度重视和解决限制高端住宅出售的严重后果。今年头5个月，广州商品住宅均价同比上升19%，大大超过今年7%的房价涨幅预定目标，由此，今年头5个月成为全国70个大中城市房价涨幅排头兵。为此，政府部门采取对高端住宅限售限签等非常规手段抑制房价上升，这是不得已而为之。与论对此颇有微词，认为是一种数字游戏。然而，普通百姓虽然买不起豪宅，但豪宅是市场标杆，豪宅价格可以影响周边楼盘价格的波动。话又说回来，限制高端住宅出售造成的后果很严重。从阳光家缘网站截至6月底的广州十区二市可售商品住宅库存量统计数据，计算出库存的每套商品住宅面积竟然已达到141平方米的高位。从去年底库存平均每套135平方米，6个月内每套库存增大6平方米的速度来看，到今年底全市库存的每套住宅，很可能都是144平方米以上的非普通住宅。目前阳光家缘公布的可售库存量中，平均在140平方米／套以上的行政区有：从化区155.5平方米／套、番禺区154.7平方米／套、海珠区148.6平方米／套、花都区141.5平方米／套、萝岗区140平方米／套。这是一个“堰塞湖”，时间越长，积蓄能量越大，对市场的破坏威力越厉害。管理层不能不考虑利弊，适时放松或取消限售限签，或采取其他有效措施，以除隐患。