2010年12月21日下午随着天河区东圃镇、番禺区大龙街两地块拍出,广州市2010年住宅用地招拍挂公开出让落下帷幕。最后两幅宅地的底价出让,未能掩盖今年广州市住宅土地市场的盛况。
亚运效应为广州城市建设提速5年,带动土地房屋价值大幅攀升。
2010年3月广州市东风西路烂尾地出让,是全年住宅用地第一拍,虽然也有几家开发商到场,但当中没有大开发商身影。第二拍的南沙地区地块,场面同样冷清,开发商一次举牌即获得土地,楼面地价仅千字出头。当时不少分析人士认为,在调控风声日紧情况下,开发商谨慎拿地实属正常。其后的事实证明,开发商表现谨慎,实为等待更合适的土地。2010年中荔湾区旧龙溪路高尔夫球场地块出让,开发商的拿地热情喷发,激烈竞争下,楼面地价达7408元/平方米。进入11月,开发商真正发力。月初越秀区下塘西地块刚创出12423元/平方米的楼面地价,月底荔湾区黄沙大道广铁南站地块楼面地价高达17276元/平方米。而12月中旬白云新城地块以楼面地价20605元/平方米刷新广州地王纪录。广州2010年出让住宅地块31宗,土地面积1.89平方公里,总建筑面积421万平方米,土地出让金278亿元(如图示)。由于中心城区地价屡创新高,广州市今年住宅用地出让平均楼面地价己达6615元/平方米(如图示),比2009年上升23%。若扣去中新知识城住宅用地平均楼面地价400~500元/平方米的定向供地特殊因素,则2010年广州全市平均楼面地价上升至8623元/平方米,比2009年大涨60%。2010年广州中心六区平均楼面地价亦上升至11723元/平方米。虽然业界人士普遍认为广州市今年地价的大幅上升,是由于中心城区规模大、区位好、景观靓的住宅用地出让达到近年最高占比的43%的缘故。但亚运效应为广州城市建设提速5年,从而带动土地和房屋价值大幅攀升的原因不可低估。显而易见,广州市在楼价向国内一线城市水平靠拢之前,地价已率先加速靠拢。2010年底广州地价快速上升,给广大市民带来的思考是:2011年广州房价会否上升到2万元/平方米,而不是期待房价下降20%。
有媒体说:“我们真想为地王欢呼”!
白云新城新地王诞生后,广州一家主流媒体的地产版发表评论,标题是:“我们真想为地王欢呼”。评论写道:“无可否认,地王的出现令房价的上升增添了理由,而某些利益集团确也在利用它作为‘护价’的由头。但我们不妨再想想,地价低,是否就意味着商家会低价卖楼?历史的事实告诉我们,不会。目前,广州楼价最贵的地方是珠江新城,珠江新城内的猎德街,10月、11月一手住宅网签均价突破5万元/平方米大关,冠绝广州。而珠江新城目前在售住宅项目的地价,都没有超过3348元/平方米(该价是2009年之前珠江新城住宅地王价,2009年之后拍出的地王目前未开售)。应该知道,商家在确定房价时,市场接受能力是最重要的考虑因素,而不是地价的高低。只要市场能接受,商家是不会考虑拿地时的成本有多低的。地价低,消费者买房资金流入商家荷包的多、政府的少;地价高,消费者买房资金流入商家荷包的少、政府的多。既然如此,我们何不选择后者?只是,地王带给政府的收入,必须要透明化管理,必须要有一本明明白白的账,这些钱花了多少,花在哪里,都必须清清楚楚。政府因地王增加的收入,还必须用在‘刀刃’上。在当下房价畸高、普通市民被商品房市场拒之门外的情况下,保障性住房的建设,就是”刀刃“。政府近年来对保障性住房的关注度大幅提高,保障性住房建设计划大幅增加,但市民对保障房供应的不满意度还有四成五,其症结就在于资金的缺乏。特别在2011年,全国将建设千万套保障性住房,广东的任务从原来的10万套增至40万套,广州的任务亦有可能翻番,资金问题将更加突出。在房产税尚处于讨论阶段、未能为地方财政提供实质贡献的情况下,高价卖地、拍出地王是保障性住房资金重要来源之一。一旦保障性住房的多年欠账被补上,保障性住房市场真正完善,与商品房市场共同成为房地产市场的两大体系之一,不同收入人群都能找到适合自己的房子,才能真正解决百姓的安居问题,房地产市场才能真正健康发展,中国经济才能摆脱房地产的挟持;而发展商也间接地为市民的安居作出贡献。事情若真如此,地王当然值得欢呼”。
2011年广州市政府住宅供地计划5平方公里,但会因应市场灵活调整。
按广州市政府预定计划,2011年住宅供地500万平方米。据不完全统计,目前市政府已经储备了近1000万平方米土地面积,其中外围区域529万平方米,占54%;六个中心城区436万平方米,占46%,以中新知识城、奥体、华南、石井、工业大道等板块儲备量最大。据不完全统计,开发商在广州十区现有商住储备用地量近2000万平方米。外围区域储备量1600万平方米,占80%;中心城区儲备量360多万平方米,占20%。同时,“三旧”改造亦将有效置换出中心城区大量建设土地。“三旧”改造对房地产行业最直接最实质的利好就是土地供应量增加,而且是占地面积较大,所处地段较好的优质地块。广州市三旧改造计划用10年时间盘活74平方公里用地扩大土地供给途径,为房地产业带来强劲动力和后续空间。