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发展商积极抛售 商业地产频现大宗交易

阅读数:286

日期:2012-01-04

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地铁沿线 配套完善 交通便利 间隔四正 中心地标

近期,广州商业地产市场频频出现大宗交易:广东置地的动漫星城等三个商业项目经法院拍卖出让,新塘的盛唐·世纪广场转手深圳信盈置业,越秀地产出售东方宝泰购物广场,还有大批发展商推售多年来一直只租不售的带租约商铺和写字楼……有专家表示,商业地产市场大宗交易频现,一方面是因为商用物业价格狂涨,刺激发展商高位出货;另一方面,受住宅调控政策影响,部分发展商资金紧张,更需要通过销售当前更为抢手的商用物业以快速回笼资金。

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动漫星城是广州的商业旺场,其估值高达15.21亿元

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大型购物中心频频易手

今年第四季度以来,广州商业地产市场频频出现大宗交易,更接二连三地出现甚少会易手的大型购物中心的整体出售案例。今年10月初,信盈集团控股的深圳信盈置业成功收购广州市盛塘置业有限公司,由此取得该公司旗下的“盛唐·世纪广场”,并更名为“信盈城”。该项目是广州东部最大的MALL,位于新塘,总建筑面积50万平方米,包括有大型百货、餐饮、商业街、I-MAX3D影院、商务酒店和写字楼等业态,原投资额超过10亿元。

11月底,天河城的发展商粤海控股发公告称已通过由人民法院指示进行的公开拍卖,将广东置地旗下包括动漫星城在内的三个优质商业项目收入囊中,这三个项目中,动漫星城估值15.21亿元,广州名城商业广场估值27.09亿元,珠江新城商业地块估值35.9亿元。随后,广州老牌房企越秀地产频频传出大手笔出让旗下商用物业的消息。继以9.96亿元卖掉江南新苑裙楼后,12月初,越秀地产又将其旗下开业已7年的东方宝泰购物广场以9.84亿元(连带相关债务)出售给该商场的经营管理方——香港汇港发展集团。东方宝泰购物广场总建筑面积15万平方米,是广州已开业的最大规模的地下商场。

除了这些已成交的物业外,近日已有50多家商铺相继关门的万菱汇,也被传出发展商正寻找买主、拟整体转让项目的消息。易城中国广州分公司总经理胡裕豪表示,今年第四季度以来,有意整体转让旗下大型购物中心和裙楼商铺项目的发展商越来越多。“据我了解至少有十几个项目在等待交易,大大超过往年的数量。虽然商业地产火爆,但发展商‘卖儿’的积极性却非常的高。”

发展商抛售“压箱底”物业

今年11月,6年来长期只租不售的大沙头盛贤旧货交易市场,突然将其负一层共3300米的商铺带租约对外发售,700多个面积只有1-10平方米的铺位,以6万-10多万元的单价上市,吸引大批投资客入货。

而在此之前,北京路商圈的广百新翼大厦也将其15-16层共23个面积85-212平方米的写字楼单位,以1.9万元/平方米均价对外发售。这个在2002年落成的项目,其13层以上的写字楼单位之前一直只租不售,目前基本都带着租约。

另外,合生、珠江地产、雅居乐等大发展商,近期也频频将旗下各楼盘的社区商铺推出市场。这些商铺大多已出租经营多年,有些甚至是已经经营了超过10年的社区商铺,“压箱底”已多年;除了普通的社区铺外,甚至还有些是长年租给社区幼儿园、社区医疗保健站的裙楼商铺,也在这轮商业地产热潮中被推出上市。

五大原因促发展商积极“卖儿”

近几年来,为规避房地产调控风险,保利、中海、合生、珠江地产、越秀地产等大发展商都加大了在商业地产的投入,大多数上市房企也加大商用物业持有比例乐当“包租公”。可在商业地产如此火爆,而且明年市场仍然被看好的情况下,为什么发展商们还要如此积极地推售手头的商用物业,甚至将经营多年的靓物业也推售上市呢?业内人士分析这主要有五大方面原因。

1.趁市道好高位出货

中立地产总经理助理高德辉表示,受住宅限购政策影响,很多投资客“弃宅从商”引发商业投资热潮,今年以来广州商业地产持续火爆,写字楼、商铺的价格都冲上了历史的新高位。“住宅限购前,广州商用物业价格一直都处于低位,甚至曾长期商住倒挂,社区商铺和写字楼价格都比同区住宅价格低。但经过了这一轮商用物业涨价潮,商住倒挂现象基本上消除了,一些商铺的价格甚至攀上超高位。这样的行情近十几年来都未曾遇到过,对发展商来说,虽然中央层面已明确住宅楼市调控明年还会持续,商业地产依然被看好,但始终住宅限购都是暂时的,政策如改变,住宅市场回暖,商业地产也会回归平淡。所以,现在不失是一个高位出货的好时机。”

2.收租不如直接套现

中原地产三级市场发展部总监刘广浩表示,发展商急于出售长期只租不售的物业,是因为现在商用物业租金涨幅远低于价格涨幅,长期收租不如直接套现。“比如广百新翼大厦的写字楼,虽然出租率不低,但月租金仅70元/平方米,按标准层面积2553平方米计算,一层写字楼全部租出去,一个月收不到18万元,一年租金也就214万多元,但是出售一间100多平方米的单位,就能回笼200万元资金了。”越秀地产副总经理朱晨也曾表示,公司出售东方宝泰购物广场,就是因为其租期长,租金回报偏低,又是集团的“非核心资产”。据悉,该商场开业7年,真正旺起来也就2年时间左右,长租还不如卖出套现。

3.年底冲销售任务,缓资金紧张之急

维森置业董事长张维伦表示,对上市公司来说,持有优质商用物业长期收租,是平衡财务的需要。近期发展商频繁抛售带租约物业,一个重要原因是随着银根的持续收紧,加上住宅滞销,资金回笼不充足,不少发展商都正遭遇资金短缺问题;另一方面,受政策影响,今年大多数发展商的年度任务都难达标,商用项目不限购,相比住宅更容易出售,只好被逼把带租约的项目也拿出来抛售套现,冲年度销售任务,也缓资金紧张之急。

4.看空后市紧急出货

即使在商业地产形势大好情况下,还是有发展商对后市心存担忧。大沙头盛贤旧货交易市场的高层向记者表示,虽然该商场出租率100%,而且租金收入非常可观,但这轮商业地产热潮过后,广州商业地产市场已接近饱和了,未来还有可能会过剩,因此选择未雨绸缪,套出资金,转移投资。

5.卖“压箱底”物业完成财务结算

高德辉表示,急于出售成熟社区商铺的发展商可能也会有财务方面的考虑。“房地产项目一般都在项目完全所有销售后再做结算,有不少发展商都会特意将部分物业留下来推迟上市,等各种成本支出费用积累到一定程度后再清货最后结算。因为企业税负直接与销售额和成本挂钩,成本越高,税负就能越低,拖的时间越长,就能将越多的支出纳入到成本中,一定程度上能减少更多税负。与住宅相比,持有社区商铺更容易出租获利,因此往往会被当成“压箱底”的好货,留着不卖。目前商用物业价格高,很多大型社区经过了10多年的开发也到尾声了,于是趁价格高位卖掉物业完成财务结算。

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